WWW.KNIGA.SELUK.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА - Книги, пособия, учебники, издания, публикации

 


Pages:     | 1 || 3 | 4 |

«Инвестиции в Германии Правовые и налоговые аспекты Содержание Предисловие................................................ ...»

-- [ Страница 2 ] --

Акции с номиналом характеризуются тем, что номинальная стоимость каждой акции указывается прямо на ней. Номинальная стоимость должна составлять не менее 1 евро.

Акции без номинала представляют не фиксированную сумму уставного капитала компании, а ее процентную долю. Пай не указывается на акциях, так как он меняется при каждом увеличении или уменьшении уставного капитала. Пай долевого участия акции без номинала может быть рассчитан на основе указанного в уставе размера уставного капитала и числа акций.

(3) Различие акций на предъявителя и именных акций Акции могут быть как на предъявителя, так и именные. Обе формы могут существовать В случае с акциями на предъявителя соответствующий собственник бумаги является акционером общества. Сертификат на акции документирует долевое участие акционера в акционерном обществе. Передача акций на предъявителя может производиться в анонимном порядке, что означает невозможность влияния на стороны общества на численность и выбор конкретных акционеров. Оповещения акционеров должны производиться в соответствии с этим через подходящие, доступные общественности средства массовой информации.

В случае с именными акциями обществу известны имена и адреса акционеров, список которых ведется в так называемой книге акционеров. Юридически действительная передача именных акций производится только путем внесения соответствующих изменений в перечне акций, для чего, обществу требуется подтверждение того, что передача произведена надлежащим образом. Уставом может быть предусмотрена необходимость согласия общества для передачи собственности на именные акции. Тем самым для общества открывается возможность влиять на численность и выбор конкретных акционеров и, например, защищаться от недружественных поглощений.

(4) Акции различных типов По общему правилу, каждая обыкновенная акция дает право одного голоса. Выпуск акций, не дающих право голоса, допускается только в том случае, если они наделяют владельца дополнительной привилегией по выплате дивидендов (привилегированные акции). Их владелец будет обладать всеми правами акционера, за исключением права b) Назначение наблюдательного совета и аудитора акционерного общества Учредители общества назначают первый наблюдательный совет сроком на один год, который назначает первое правление. Членами наблюдательного совета и правления могут быть назначены только физические лица, обладающие полной дееспособностью.





c) Отчет об учреждении и ревизия деятельности по учреждению акционерного общества Отчет об учреждении – это составляемый учредителями письменный документ о процессе создания общества. В нем, среди прочего, необходимо указать, вступили ли во владение акциями члены правления или наблюдательного совета при учреждении общества и, если да, то в каком объеме. В случае формирования уставного капитала общества путем внесения вещных вкладов, в отчете должно быть подробно обосновано соответствие стоимости вещных вкладов стоимости оплаченных ими акций.

Члены правления и наблюдательного совета должны проверить ход процедуры учреждения. Проверка должна распространяться на следующие пункты:

Являются ли сведения учредителей о приобретении акций и о вкладах в уставный капитал исчерпывающими?

Достигает ли стоимость вещного вклада минимальной стоимости акции или стоимости предоставляемой за него услуги?

Описание предмета вещных вкладов и указание методов оценки при определении их При учреждении акционерного общества на базе вещных вкладов, а также в том случае, если члены правления или наблюдательного совета являются одновременно учредителями, ревизия деятельности по учреждению общества должна осуществляться независимыми экспертами, назначаемыми в судебном порядке.

d) Оплата уставного капитала Заявка на регистрацию общества в Торговом реестре возможна только после того, как, по меньшей мере, четверть минимальной суммы эмиссии была зачислена на счет общества. Если акции выпущены по более высокой цене, чем необходимо для достижения минимального размера суммы эмиссии, излишек должен также перейти в свободное распоряжение правления. Если акционерное общество учреждается только одним лицом и его уставный капитал внесен не полностью, лицо должно предоставить обеспечение невнесенной части, например, в форме банковской гарантии.

e) Заявление о регистрации и внесение акционерного общества в Торговый реестр Все учредители, а также члены правления и наблюдательного совета должны подать заявление на регистрацию общества в Торговом реестре. Заявление должно быть нотариально заверено. Суд проверяет направленные нотариусом регистрационные документы и запрашивает, в случае сомнений, заключение Торгово-промышленной или Ремесленной палаты. Если не имеется препятствий для внесения общества в реестр, регистрация производится, как правило, в течение 6 – 8 недель после подачи заявления, и с этого момента акционерное общество считается самостоятельным субъектом права.

Сообщение о внесении в реестр должно быть опубликовано в Федеральном вестнике и в другом печатном издании.

Расходы по созданию акционерного общества зависят от размера уставного капитала.

В любом случае должны быть запланированы расходы на:

нотариальное удостоверение устава;

нотариальное заверение заявления о внесении в Торговый реестр;

внесение в Торговый реестр;

публикацию сообщения о внесении в Торговый реестр;

дополнительные юридические консультации у адвоката или нотариуса.



7. Органы акционерного общества Акционерное общество, являясь юридическим лицом, действует через свои органы управления. Органами акционерного общества являются правление, наблюдательный совет и общее собрание акционеров.

a) Общее собрание акционеров Все акционеры осуществляют свои права на общем собрании акционеров, которое является волеобразующим органом акционерного общества. Общее собрание акционеров осуществляет свои полномочия только в предусмотренных законом случаях.

Общее собрание акционеров не вправе рассматривать и принимать решения по вопросам, не отнесенным к его компетенции. Компетенция общего собрания акционеров распространяется, в первую очередь, на регулярно повторяющиеся действия и структурные мероприятия, например:

назначение членов наблюдательного совета, назначение аудиторов, распределение балансовой прибыли, освобождение от должности членов правления и наблюдательного совета, внесение изменений в устав общества, действия по привлечению или уменьшению капитала, ликвидация общества.

Компетенция общего собрания акционеров не распространяется на вопросы, затрагивающие управление делами общества, за исключением тех случаев, когда правление общества требует участия общего собрания акционеров.

Для принятия решений общее собрание акционеров созывается не менее одного раза в год.

При подготовке общего собрания акционеров, а также при осуществлении права голоса на общем собрании акционеров необходимо учитывать определенные формальности.

(1) Созыв общего собрания акционеров Как правило, общее собрание акционеров созывается правлением общества. Правление общества обязуется опубликовать информацию о созыве общего собрания акционеров не менее чем за один месяц до проведения собрания в бюллетенях общества, и как минимум в электронном Федеральном информационном вестнике, который является доступным источником для наиболее широкого круга адресатов.

Распространение Федерального информационного вестника Федерального Министерства Юстиции Германии осуществляется издательством Бундесанцайгер Ферлагсгезельшафт мбХ, Кёльн (Bundesanzeiger Verlagsgesellschaft mbH, Kln) Интернет-адрес: www.bundesanzeiger.de.

Уведомление о созыве собрания должно, как минимум, содержать следующую информацию:

фирменное наименование с указанием организационно-правовой формы и местонахождение общества, дата и время проведения общего собрания акционеров, место проведения общего собрания акционеров с указанием точного адреса, условия для участия и осуществления права голоса, повестка дня общего собрания акционеров.

Общее собрание акционеров проводится, в основном, по месту нахождения общества, если устав общества не предусматривает иное. В случае наличия разрешения для официальной продажи акций на немецкой бирже общее собрание акционеров может проводиться по месту нахождения биржи.

Определенная дата для проведения общего собрания акционеров законом не предусматривается. Решение о дате проведения общего собрания принимается с учетом необходимости и принятых обычаев. Общее собрание акционерного общества открытого типа не может проводиться в выходные или праздничные дни и начинаться ранее 8.00 часов утра.

Уведомление о повестке дня должно не только представлять вопросы, относительно которых должны быть приняты решения, но и указывать порядок, в котором они будут обсуждаться. Формулировки должны быть настолько конкретными, чтобы акционерам без дополнительных вопросов было понятно, что должно быть обсуждено и решено.

В случае, если в собрании принимают участие все акционеры или их представители и они не высказывают возражений, то общее собрание вправе принимать решения без соблюдения установленных законом форм и сроков. Данное положение относится, в первую очередь, к небольшим акционерным обществам и не распространяется на акционерные общества открытого типа.

(2) Проведение общего собрания акционеров При проведении общего собрания акционеров составляется список присутствующих акционеров с указанием места их проживания, количества и вида принадлежащих им акций. Личное участие акционера в собрании, как правило, не является обязательным.

Вместо него в собрании может принять участие его представитель, имеющий соответствующие полномочия. Имя и адрес представителя также должны быть зарегистрированы в списке участников собрания. Данные правила действуют и при осуществлении права голоса кредитными организациями.

Список присутствующих акционеров должен быть предоставлен всем участникам собрания перед первым голосованием. Регистрация участников проводится в целях установления наличия кворума, упрощения порядка определения результатов голосования и ускорения принятия решений о лишении права голоса.

Общее собрание акционеров проводится председателем собрания. Председатель собрания избирается акционерами, если его кандидатура не утверждена уставом общества. Члены правления не могут избираться на должность председателя собрания.

Как правило, в качестве председателя собрания уставом общества утверждается председатель наблюдательного совета.

Председатель открывает и закрывает общее собрание акционеров и ставит на обсуждение все вопросы в порядке, указанном в повестке дня. Председатель собрания предоставляет слово, в случае необходимости ограничивает время выступления и принимает административные меры в отношении отдельных участников общего собрания.

Каждый акционер, являясь участником общего собрания, обладает неотъемлемым правом на получение сведений о состоянии дел общества, которое предоставляет ему возможность получить всю информацию, необходимую для голосования.

Председатель собрания объявляет о начале голосования по поставленным вопросам, руководит ходом голосования и утверждает принятое решение.

В целях надлежащего составления документации общего собрания акционеров открытого акционерного общества каждое решение должно подтверждаться подписью нотариуса. Для утверждения решения достаточно личной подписи председателя собрания в случае, если общество не является открытым и если собранием не принимаются решения относительно структуры общества, управления им или изменения учредительных документов.

b) Правление Правление осуществляет руководство акционерным обществом под собственную ответственность. Кроме того, оно является законодательно установленным органом, представляющим акционерное общество по судебным и внесудебным вопросам.

Правление находится под контролем наблюдательного совета, обязано отчитываться перед последним, но не связано его указаниями или указаниями общего собрания акционеров.

Задачами правления являются, в частности:

подготовка и выполнение решений общих собраний акционеров, составление годового баланса, обязанность по подаче заявления о банкротстве при наступлении неплатежеспособности или несостоятельности общества, обязанность по созыву внеочередного общего собрания акционеров в случае потери половины уставного капитала, обязанность по перечислению взносов на социальное страхование работников, выполнение налоговых обязанностей общества.

Правление назначается наблюдательным советом на срок не более пяти лет. Оно может состоять из одного или нескольких лиц. Если размер уставного капитала превышает три миллиона евро, правление должно состоять не менее чем из двух членов, если уставом не предусмотрено иное.

Члены правления уполномочены совместно руководить обществом и представлять его, при условии, что положениями устава не установлено иное. Полномочия по представлению компании не могут быть ограничены в отношениях с третьими лицами. Это не исключает возможности внутреннего соглашения о том, что для некоторых сделок требуется одобрение наблюдательного совета.

c) Наблюдательный совет Задачей наблюдательного совета является контроль деятельности правления по вопросам руководства фирмой. Полномочия по принятию мер по руководству фирмой не могут быть переданы наблюдательному совету. Однако возможным и даже обычным является порядок, при котором определенные виды сделок могут совершаться только с одобрения наблюдательного совета. Перечень таких сделок, требующих получения одобрения наблюдательного совета, определяется в уставе, но может быть также утвержден решением наблюдательного совета. Наблюдательный совет вправе знакомиться и проверять все бухгалтерские книги и записи, а также сведения о наличии ценных бумаг и товаров.

Прочими задачами наблюдательного совета являются:

выдача поручения на проверку годового баланса и баланса концерна аудитору:

представление акционерного общества в отношениях с членами правления.

Наблюдательный совет состоит не менее чем из трех членов. Уставом может быть определено иное, большее число, которое, однако, должно быть кратным трем. Закон предусматривает следующее ограничение числа членов наблюдательного совета в зависимости от размера уставного капитала общества:

до 1.500.000 евро – не более девяти членов, более 1.500.000,00 евро – не более пятнадцати членов и более 10 миллионов евро – не более двадцати одного члена.

Член наблюдательного совета не может одновременно являться членом правления или длительное время замещать члена правления. Позиция прокуриста в акционерном обществе также несовместима с выполнением мандата члена наблюдательного совета.

Наблюдательный совет в качестве контролирующего органа обязан проводить не менее одного заседания в течение календарного года, а в акционерных обществах, котирующихся на бирже, даже два раза в год. По итогам заседания наблюдательного совета составляется протокол, который подписывается председателем наблюдательного совета.

Экскурс: Кодекс корпоративного управления (Corporate Governance Kodex) Немецкий Кодекс корпоративного управления является сводом правил, содержащим, прежде всего, рекомендации по обеспечению успешного руководства предприятием и контроля его деятельности. Его основная задача – сделать действующие в Германии правила руководства и контроля более понятными и прозрачными, как для немецких, так и для иностранных инвесторов. Его принятие должно привести к укреплению доверия к руководству немецких компаний, и, как следствие, к немецкому рынку в целом. Кодекс учитывает высказанную в прошлом – прежде всего иностранными инвесторами – критику в отношении немецкого управления предприятиями: например, недостаточный учет интересов акционеров, недостаточную прозрачность управления предприятием или недостаточное обеспечение независимости немецких наблюдательных советов. Также целью Кодекса является установление нормативных и ценностных рамок для обеспечения хорошего и ответственного управления предприятием. Таким образом, инвесторам и акционерам фактически предоставляется каталог критериев оценки управления предприятием.

Предложения и рекомендации Кодекса корпоративного управления не являются законом, обязательным для соблюдения. Однако законодатель придал установленным в Кодексе принципам дополнительную силу, выходящую за рамки чисто рекомендательного характера: в соответствии с § 161 AktG правление и наблюдательный совет каждого акционерного общества, котирующегося на бирже, должны ежегодно издавать так называемое Сообщение о соответствии, содержащее сведения о том, в какой степени они руководствовались рекомендациями Кодекса.

Немецкий Кодекс корпоративного управления и другая относящаяся к нему информация содержатся на сайте в Интернете:

http://www.corporate-governance-code.de/ 8. Сравнение общества с ограниченной ответственностью (GmbH) и акционерного общества (AG) Важнейшие различия между обществом с ограниченной ответственностью и акционерным обществом сводятся к следующим:

Управляющий общества с ограниченной ответственностью связан указаниями участников, в то время как правление акционерного общества свободно в принятии предпринимательских решений и подлежит контролю только со стороны наблюдательного совета.

Для перехода доли в обществе с ограниченной ответственностью требуется нотариальное заверение сделки, в то время как акции, как и любой другой товар, могут передаваться свободно, в том числе путем их продажи на бирже.

В обществе с ограниченной ответственностью участники в любое время могут потребовать ознакомления с хозяйственными документами, в то время как в акционерном обществе правом ознакомления с документами обладает не каждый акционер, а только наблюдательный совет.

Преимуществом акционерного общества по сравнению с обществом с ограниченной ответственностью является возможность привлечения инвестиций посредством VII. Комбинированные формы обществ – GmbH & Co. KG GmbH & Co. KG – особая форма коммандитного товарищества (KG) в котором участник, несущий личную ответственность по обязательствам товарищества, является не физическим лицом, а обществом с ограниченной ответственностью (GmbH). Таким образом, гарантии для кредиторов товарищества принципиально такие же, как и при обществе с ограниченной ответственностью. GmbH & Co. KG часто отдают предпочтение в тех случаях, когда большое количество коммандитистов вносят денежные вклады и в связи с большими финансовыми объемами, ни один из участников-физических лиц – не желает брать на себя ответственность по обязательствам товарищества.

1. Учреждение Коммандитное товарищество состоит минимум из двух участников: один несет личную ответственность по обязательствам товарищества всем своим имуществом (комплементарий), ответственность другого ограничивается вкладом в имущество товарищества (коммандитист). Товарищество создается на основании учредительного договора. Договор, как правило, составляется в письменной форме, хотя это и не предусмотрено законом.

Согласно договоренности всех сторон, дата учреждения общества в отношениях между участниками может не совпадать с датой подписания учредительного договора и быть перенесена на более позднее время. Для предотвращения личной ответственности коммандитистов, рекомендуется определить дату занесения в торговый реестр, как дату учреждения товарищества.

Кроме того, GmbH & Co. KG может быть учреждено посредством преобразования (например: разделение, реорганизация).

2. Уставный капитал Размер минимального уставного капитала коммандитного товарищества законом не предусмотрен. Уставный капитал комплементария-GmbH должен составлять не менее 25.000 евро.

Взносы в уставный капитал как комплементария-GmbH, так и коммандитного товарищества могут быть внесены как в денежной форме, так и имущественным эквивалентом. При неденежном взносе в коммандитное товарищество проверка стоимости взноса аудитором либо любым другим экспертом не предусмотрена.

Взносы в коммандитное товарищество могут разделяться на те, информация о которых заносится в Торговый реестр (основные взносы) и те, которые определяются как превышающие основные взносы – обязательные взносы. Такое разделение обеспечивает уменьшение ответственности коммандитистов, необходимое в том случае, если из-за выплат товарищества размер средств участника-коммандитиста становиться меньше, чем основной взнос.

3. Ответственность участников Ответственность товарищества и участников GmbH & Co. KG регулируется такими же принципами, как и в коммандитном товариществе: Комплементарий-GmbH несет неограниченную ответственность, коммандитисты – ограниченную взносом, размер которого указан в Торговом реестре.

Риск ответственности комплементария несет GmbH, участники которого, не несут ответственности по обязательствам общества. Таким образом, создается фактическое ограничение ответственности комплементария. Так как GmbH несет ответственность только в пределах размера уставного капитала (минимум 25.000 евро), а коммандитисты в основном не несут личную ответственность, GmbH & Co. KG фактически лишена такого характерного признака товарищества, как личная неограниченная ответственность участников.

4. Представительство Ведение дел товарищества и представительство GmbH & Co. KG осуществляется на основании основных положений, регулирующих деятельность коммандитного товарищества. Таким образом, GmbH, как комплементарий, наделяется полномочиями для ведения дел товарищества, а также представительства в отношениях с третьими лицами.

Такое положение обуславливает одну особенность: для GmbH требуется управляющий, так как оно, будучи юридическим лицом, само по себе не является дееспособным.

Вследствие этого, принцип, согласно которому участники должны самостоятельно представлять товарищество, фактически не соблюдается. Таким образом, лицо, которое не является участником, может вести дела и представлять товарищество, при этом не неся личной ответственности по его обязательствам (так называемое ”представительство через третье лицо”).

Если коммандитисты, являются участниками комплементария-GmbH, и выполняют в то же время функции по руководству товариществом, то в результате они получают обширные полномочия по руководству товариществом.

5. Изменения учредительного договора Изменения учредительного договора принимаются в соответствии с условиями, определенными в учредительном договоре, который, как правило, предусматривает принятие протокола участников товарищества в письменной форме. Если не были установлены критерии минимального большинства для принятия решения, необходимым является единогласное решение участников.

6. Виды долей в товариществе/право голоса Каждому коммандитисту принадлежит одна доля в товариществе. Для принятия протоколов участников товарищества необходимо, в соответствии с общими принципами законодательства, согласие всех участников, причастных к принятию протокола. При условии соблюдения принципа равенства, учредительный договор (что часто встречается на практике) может содержать положения, ставящие принятие решения большинством участников и, таким образом, право голоса отдельного участника, например, в зависимость от объема основного взноса, обязательного взноса, либо от суммы обоих взносов.

7. Отчуждение долей коммандитистов Право отчуждения долей коммандитистов ограничено законодателем в связи с тем, что понятие товарищества подразумевает тесную взаимосвязь между личностью участника и его членством в товариществе. Условием для действительного отчуждения доли является, в первую очередь, наличие в учредительном договоре положения о допустимости отчуждения либо согласие остальных участников на отчуждение доли.

В законодательстве не предусмотрена необходимость соблюдения опеределенной формы при отчуждении долей коммандитистов, если иное не установлено учредительным договором.

8. Проверка итогового баланса Как KG, так и GmbH должны составлять свой собственный годовой итоговый баланс. Как правило, в GmbH & Co. KG комплементарий-GmbH является небольшим предприятием, и в связи с этим процедура подготовки отчета облегчена.

9. Роспуск Роспуск GmbH & Co. KG происходит, согласно законодательству, по истечении срока, на который данное товарищество учреждалось, посредством принятия соответствующего решения участниками, при открытии производства о несостоятельности (банкротстве) товарищества или на основании судебного решения.

VIII. Рамочные правовые условия для приобретения предприятий в Германии 1. Преимущества покупки общества Приобретая уже присутствующие на рынке немецкие предприятия, российский инвестор, с одной стороны, становится обладателем сложившейся сети сбыта товаров, что позволяет ему значительно сэкономить расходы на длительное и трудоемкое построение собственной системы. С другой стороны, он получает доступ к новым технологиям и ноухау, принадлежащим приобретаемому предприятию. Это в особенности касается немецких предприятий среднего звена, которые, как правило, обладают значительным запасом знаний и новых технологий.

Еще одно преимущество рассматриваемой модели инвестиций – приобретение опытной команды управленцев и, как правило, высококвалифицированного персонала. Для немецкого рынка труда характерно наличие большого количества квалифицированных работников. Многие из них, прежде всего на востоке страны, получили соответствующее образование на русском языке. Интеграция таких сотрудников протекает значительно проще, повышается общий уровень взаимопонимания в компании, становятся излишними дорогие тренинги и другие мероприятия по повышению квалификации.

Покупка общества позволяет оптимизировать структуру персонала и снизить расходы.

В настоящий момент покупка средних предприятий в Германии представляет особый интерес для инвесторов, так как многие из них переживают смену поколений владельцев.

И наконец, приобретение немецких предприятий предоставляет российским инвесторам возможность диверсифицировать портфель ценных бумаг, и расширяет возможности привлечения дополнительного капитала на немецком и европейском финансовых рынках.

2. Ограничения для иностранных инвесторов На сегодняшний день немецкое законодательство не предусматривает принципиальных ограничений на приобретение немецких предприятий.

a) Угроза интересам национальной безопасности Исключение составляют ограничения на совершение сделок по приобретению немецких предприятий или долей в них, предусмотренные Законом о внешнеэкономической деятельности (Auenwirtschaftsgesetz (AWG))12 и Законом о защите данных, передаваемых через спутники (Gesetz zum Schutz vor Gefhrdung der Bundesrepublik Deutschland durch das Verbreiten von hochwertigen Erdfernerkundungsdaten (SatDSiG)) в том случае, если эти предприятия:

производят или разрабатывают оружие или иную продукцию оборонного назначения;

создают криптографические системы, допущенные к использованию в целях передачи сведений, составляющих государственную тайну;

эксплуатируют системы космической разведки высокого класса.

Закон о внешнеэкономической деятельности в редакции публикации 26.06.2006 (BGBl. I, стр. 1386, последние изменения внесены Регламентом от 15 декабря 2011 года (BAnz. стр. 4653).

Однако эти ограничения применяются только для небольшого числа случаев, исключительно в целях защиты важных государственных интересов ФРГ – в частности, в вопросах безопасности.

Пример: немецкая федеральная разведывательная служба (BND) выразила опасения в связи с попыткой приобретения российской компанией ”АФК Система” 25,0% + 1 акция немецкой телекоммуникационной компании ”Дойче Телеком АГ”. С точки зрения BND, в данном случае существует опасность несанкционированного доступа к конфиденциальным сведениям, которыми обмениваются государственные органы, предприятия и частные лица.

b) Защита общественного порядка и безопасности После длительных согласований 24 апреля 2009 года вступили в силу изменения к Закону о внешнеэкономической деятельности. Согласно новой редакции закона, Федеральное министерство экономики и технологий получает право в отдельных случаях проверять сделки по приобретению долей участия в немецких предприятиях в размере 25 и более процентов инвесторами из государств, не входящих в ЕС, и – по согласованию с федеральным правительством – запрещать такие сделки, если это необходимо для обеспечения общественного порядка и государственной безопасности.

В то же время, заключение сделки по приобретению долей не требует получения предварительного согласия или уведомления государственных органов. Проверка начинается по инициативе Министерства, например, в том случае, если Министерство из собственных источников или из сообщений в прессе узнает о сделке. Проверка может быть инициирована Министерством в течение трёх месяцев со дня заключения сделки по купле-продаже долей. В том случае, если принято решение о проведении проверки, от приобретателя потребуется предъявление документов и доказательств в соответствии с требованием Министерства. Срок проверки составляет два месяца со дня внесения полного комплекта документов. В том случае, если в течение двух месяцев не будет вынесено решение о запрещении сделки, приобретение не может быть оспорено.

В течение проверки договор купли-продажи долей является действительным, но находится под отменяющим условием запрета на проведение сделки.

Во избежание правовой неопределенности, связанной с отсутствием обязанности извещать Министерство о сделке, приобретателю законом предоставлена возможность до проведения сделки подать в Министерство запрос на получение юридически обязывающего заключения о том, что сделка не представляет опасности для общественного порядка и безопасности. В том случае, если Министерство в течение одного месяца со дня получения запроса не начнет процедуру проверки, заключение считается выданным.

Велика вероятность того, что описанная выше проверка будет распространяться на приобретение российскими инвесторами в Германии долей в предприятиях оборонной, энергетической промышленности, а также в секторе телекоммуникаций. Неясно, будут ли затронуты такие отрасли, как авиаперевозки или программирование. Скорее всего, изменения в законе почти не повлияют на приобретение предприятий среднего бизнеса.

c) Антимонопольный контроль Так же, как и в России, приобретение предприятий в Германии является предметом контроля антимонопольных органов. Необходимо различать контроль, осуществляемый немецкими антимонопольными органами и антимонопольным ведомством ЕС. Для покупателя и продавца важно учитывать два момента.

Во-первых, подлежит ли планируемая сделка по приобретению предприятия антимонопольному контролю вообще и, во-вторых, допускается ли такая сделка с точки зрения антимонопольного законодательства.

(1) Контроль по антимонопольному праву ЕС Сделки по приобретению предприятий регулируются исключительно в соответствии с нормами антимонопольного права ЕС – если они в совокупности удовлетворяют следующим критериям:

в результате сделки инвестор приобрел решающее влияние на приобретаемое Сделка считается имеющей значение для рынка ЕС, если в совокупности:

размер общемирового оборота предприятий-сторон сделки (концерна-приобретателя и целевого общества) превышает 5,0 млрд. евро;

оборот не менее двух предприятий участников сделки в ЕС составляет более 250,0 млн. евро по каждому предприятию;

оборот предприятий-участников сделки не более чем на две трети достигнут в результате деятельности на территории одной из стран ЕС. То есть, антимонопольные ограничения на сделки по слиянию не должны основываться на праве только Слияние предприятий, показатели которых не достигли указанных пороговых значений, считается, тем не менее, имеющим значение для рынка ЕС, если:

размер общемирового оборота предприятий-сторон сделки превышает 2,5 млрд. евро;

показатели общего оборота всех предприятий-участников не менее чем в трех странах ЕС, составляют более 100,0 млн. евро в каждой стране;

общий оборот каждого из как минимум двух предприятий-участников сделки в как минимум трех странах ЕС из числа указанных выше превысил 25,0 млн. евро;

размер общего оборота на территории ЕС каждого из как минимум двух предприятий-участников превышает 100,0 млн. евро.

Указанные положения не распространяются на сделки, предприятия-участники которых более чем на две трети достигли указанных показателей оборота в результате деятельности в одном государстве.

В том случае, если сделка имеет значение для рынка ЕС, о ней должно быть уведомлено антимонопольное ведомство ЕС.

Уведомление должно быть направлено в антимонопольное ведомство ЕС после заключения договора, публикации предложения о приобретении или приобретения контрольной доли участия, но до их исполнения. С этого момента орган начинает предварительную процедуру проверки сделки на выявление возможных оснований для ее запрета. Решение должно быть принято не более чем через 25 рабочих дней, исчисляемых начиная с первого рабочего дня после даты подачи заявления.

Если в результате предварительной проверки Европейское антимонопольное ведомство находит основания для сомнений в соответствии сделки нормам антимонопольного законодательство, процедура вступает во вторую основную фазу.

В распоряжении Европейского антимонопольного ведомства на этот раз 90 дней для комплексной углубленной проверки сделки по слиянию предприятий с точки зрения антимонопольного законодательства ЕС. Проверка завершается предоставлением разрешения на совершение сделки, разрешения с ограничениями или отказом.

Проверяемая сделка может вступить в силу только с момента предоставления согласия Европейского антимонопольного ведомства или по безрезультатному истечению срока проведения предварительного и основного производства. До этого момента действует запрет на исполнение сделки.

(2) Контроль по немецкому антимонопольному праву При отсутствии критериев, предполагающих вмешательство европейского антимонопольного права, сделка подпадает под действие норм немецкого антимонопольного права, предусмотренных Законом против ограничений конкуренции (Gesetz gegen Wettbewerbsbeschrnkungen(GWB13)).

Закон против ограничений конкуренции (GWB), в редакции публикации 15. июля 2005 (BGBl. I S. 2114), последние изменения внесены статьей 2 закона от 22 декабря 2011 (BGBl. I стр.. 3044).

Основным критерием проверки сделки Немецким антимонопольным ведомством является проверка того, возникает или усиливается ли в результате сделки у ее участника доминирующее положение на рынке. Как и в праве ЕС, в немецком законодательстве содержатся запреты на исполнение сделки до получения соответствующего разрешения.

Сделки, нарушающие установленные требования, являются недействительными.

Немецкий антимонопольный контроль, характеризующийся обязанностью предварительного уведомления антимонопольных органов и запретом на совершение действий до получения от них соответствующего разрешения, применяется в следующих случаях выручка с общемирового оборота покупателя/концерна покупателя и приобретаемого предприятия составляет более 500,0 млн. евро;

выручка с внутреннего оборота покупателя/концерна покупателя или приобретаемого предприятия в Германии составляет более 25,0 млн. Евро и оборот другой стороны сделки превышает 5 млн. евро.

Запрет на исполнение сделки по немецкому праву теряет силу, если Федеральное антимонопольное ведомство не ответило в течение одного месяца с момента получения уведомления о сделке. Федеральное антимонопольное ведомство может в месячный срок сообщить об инициировании процедуры проверки в так называемом ”ежемесячном письме”. В этом случае срок действия запрета на исполнение сделки продлевается и составляет в общей сложности четыре месяца, если сделка не будет утверждена антимонопольным ведомством раньше.

Слияние предприятий, противоречащее немецким антимонопольным правовым нормам, может быть утверждено решением компетентного министерства. Такое решение может быть принято министерством в том случае, если ограничение конкуренции в результате сделки уравновешивается общеэкономической выгодой от ее заключения или оправдывается первостепенным общественным интересом.

Пример: слияние ”Е.ОН АГ” и Рургаз АГ” было одобрено правительством 18.09.2002, несмотря на серьезные опасения, высказанные прежде Федеральным антимонопольным ведомством и Антимонопольной комиссией.

d) Ограничения в праве распоряжения, необходимость согласия со стороны (1) Административно-правовые ограничения В некоторых случаях осуществление хозяйственной деятельности в Германии связано с необходимостью получения административно-правовых разрешений. Отдельные разрешения требуются, например, для производства, перевозки или хранения радиоактивных веществ, для деятельности авиационных предприятий, добычи полезных ископаемых.

При этом следует различать два основных типа ситуаций. Первый случай – если хозяйственная деятельность связана с необходимостью получения разрешения, оформленного на имя лица, эксплуатирующего производственные мощности, то российский инвестор сможет вести производственную деятельность только при наличии такого разрешения, оформленного на его имя. Другой случай – если производственная деятельность зависит от наличия разрешения на эксплуатацию соответствующего производственного оборудования, выданного приобретенному предприятию ранее. В этом случае продолжение деятельности предприятия после его перехода приобретателю не потребует оформления дополнительных разрешений.

Поэтому рекомендуется заранее – в рамках комплексной юридической проверки – выяснить, какие виды разрешительной документации необходимы для продолжения деятельности приобретаемого предприятия, и какие из них уже оформлены.

(2) Другие ограничения Приобретение предприятий в Германии, как и в России, связано с необходимостью оформления некоторых дополнительных разрешений. Необходимость получения разрешений может вытекать из условий договора купли-продажи предприятия – если в нем предусмотрено оформление разрешений органов управления обществом.

Например, наблюдательного совета или участников продавца или покупателя. Если предметом купли-продажи является часть долей в уставном капитале, не составляющая 100%, необходимо также соблюдать преимущественные права участников на покупку долей. Это значит – запрашивать согласие на покупку у участников общества или общества и т.д.

Обязанность оформления разрешений может быть закреплена и законодательно. Если хозяйственное общество заключает сделку с обязательством передать имущество общества в полном объеме или большую его часть, соответствующий договор действителен только при наличии согласия более 75,0% участников общего собрания акционеров (§ 179а AktG)..

Аналогичное положение содержится в ст. 78 и далее (крупные сделки) российского Закона об акционерных обществах. Согласие общего собрания акционеров акционерного общества требуется также для передачи значительной части бизнеса или дочернего общества. Аналогичные нормы действуют в отношении обществ с ограниченной ответственностью.

В том случае, если приобретаемое предприятие является частью наследства, необходимо обратить внимание на возможные ограничения наследственного права, как например, ограниченное наследование с установленным порядком последующего наследования или управление наследством.

3. Предварительные вопросы Прежде чем приступить непосредственно к заключению сделки по приобретению предприятия, необходимо найти ответы на целый ряд предварительных вопросов.

a) Цель приобретения Еще до начала переговоров о приобретении предприятия покупатель должен четко сформулировать для себя цели, которые он преследует в будущей сделке. Цели могут варьироваться. Например, от замораживания деятельности приобретенного предприятия (в целях ослабления конкуренции или переманивания клиентов) или интереса к отдельным объектам имущества предприятия, например, к земельному участку, вплоть до диверсификации, расширения собственного бизнеса или дальнейшей перепродажи.

Далее будут рассматриваться в первую очередь аспекты, относящиеся к случаю приобретения предприятия с сохранением его деятельности с целью извлечения прибыли.

b) Организационно-правовые формы Объектом сделки по приобретению предприятий может быть компания любой встречающейся в Германии формы собственности. Хотя как правило в этом качестве выступают хозяйственные общества, основанные на объединении капиталов.

Преимущество подобных обществ состоит в лежащем в их основе принципе ограничения ответственности. Закон определяет, что ответственность общества по обязательствам ограничена имуществом общества. По общему правилу, участники не отвечают по обязательствам общества личным имуществом. К хозяйственным обществам, основанным на объединении капиталов, по немецкому праву относятся следующие виды обществ:

акционерное общество (Aktiengesellschaft (AG)). Его структура аналогична структуре российского ОАО. Акционерное общество является юридическим лицом, чьи интересы представляет правление, назначаемое наблюдательным советом. Как правило, форму акционерных обществ имеют крупные предприятия, привлекающие капитал на фондовых рынках. Только акции акционерных обществ могут быть предметом общество с ограниченной ответственностью (Gesellschaft mit beschrnkter Haftung (GmbH)). Частично по его образцу создана модель российских ООО. Общество с ограниченной ответственностью – классическая форма предприятий среднего бизнеса, широко распространенная в Германии;

иногда покупатель рассматривает возможность использования формы товарищества, в частности, коммандитного товарищества. Его выбор обычно продиктован причинами налогового характера.

Кроме того, в немецком праве известна смешанная форма GmbH & Co. KG, то есть комбинация общества с ограниченной ответственностью и коммандитного товарищества. На практике эта форма применяется довольно часто. Она совмещает, как уже было упомянуто, преимущества коммандитного товарищества (невысокие требования к бухгалтерскому учету и финансовой отчетности) с преимуществами общества с ограниченной ответственностью (назначение управляющего не из числа участников и ограничение ответственности).

Российский предприниматель, принявший решение выйти на немецкий рынок, может столкнуться с последствиями провозглашения и толкования свободы выбора места нахождения в разных решениях Европейского верховного суда14 и создания новых общеевропейских организационно-правовых форм:

европейское акционерное общество (Societas Europaea (SE)) – акционерное общество, деловая активность которого выходит за рамки одной страны. Значение этой формы на практике возрастает. Согласно данным Европейской комиссии по состоянию на 25 июня 2010 года было создано 521 европейское акционерное общество в государстве-члене ЕС, Например, целый ряд европейских компаний сменили организационно-правовую форму на SE – такие как ”Allianz SE”, ”Porsche SE” или австрийская ”Strabag SE”.

в настоящий момент Европейская комиссия разрабатывает структуру т.н. европейского частного общества, которое должно стать общеевропейской разновидностью общества с ограниченной ответственностью.

c) Asset Deal или Share Deal Приобретение предприятий может осуществляться либо путем приобретения долей в уставном капитале объекта сделки (Share Deal) либо путем приобретения активов (части имущества предприятия), выступающего объектом сделки (Asset Deal).

Сделку по приобретению долей обычно предпочитают в случае, когда приобретается не 100% уставного капитала, а только его часть. В остальных случаях рекомендуется оценить различные факторы, в частности:

(1) Ответственность приобретателя Любой покупатель естественным образом стремится избежать рисков, связанных с ответственностью. Приобретая доли в уставном капитале общества, покупатель приобретает предприятие-объект сделки со всеми его положительными и отрицательными качествами, включая возможные ”скелеты в шкафу”. В принципе он может застраховаться от этих рисков с помощью гарантий, но фактическая реализация этих гарантий будет зависеть от платежеспособности продавца. Кроме того, предъявление См. решения Европейского верховного суда по делу „Centros“. Новый юридический еженедельник (NJW), стр. 2 027, по делу „berseering“. Новый юридический еженедельник 2002 стр. 3 614 и по делу „Inspire Art“, NJW претензий на основании гарантий может быть связано со значительными временными и денежными затратами. Данные риски могут быть значительно уменьшены в случае совершения сделки по приобретению предприятия путем приобретения его активов.

С другой стороны, совершенно нецелесообразно заключать сделку по приобретению активов, если объект сделки незадолго до этого был внесен в качестве вклада в уставный капитал вновь созданного общества. Чаще всего это происходит, когда крупное предприятие хочет продать часть своего бизнеса и для этого предварительно структурирует объект продажи, чтобы придать ему большую привлекательность в глазах покупателя (т.н. ”украшение невесты”). Часто решающими становятся налоговые соображения. Преимущество предварительного структурирования заключается в сохранении бухгалтерского учета. Сохраняется персонал, принадлежащий к этому подразделению, при этом отношения с клиентами и поставщиками разделены.

Среди продавцов наблюдается обратная тенденция: стремление заключить сделку по реализации долей. Причина – при сделке по приобретению активов у продавца остается правовая структура – носитель старой компании, которую нужно ликвидировать.

А это требует дополнительных усилий и расходов.

(2) Налоговые аспекты С точки зрения налогового законодательства необходимо учитывать следующие аспекты:

к прибыли от реализации физическим лицом долей участия в обществе или акций применяется метод половинного налогообложения (начиная с налогового периода за 2009 год – метод частичного налогообложения). По методу частичного налогообложения 40,0% прибыли от реализации освобождается от уплаты налогов.

Прибыль от реализации не облагается налогом по истечении спекуляционного срока в один год, если продавец – физическое лицо приобрел долю участия в GmbH или акционерном обществе до 1 января 2009 года и в течение последних пяти лет не владел долей участия в обществе с ограниченной ответственностью размером более одного процента. Эти привилегии не распространяются на доли участия, приобретенные после 1 января 2009 года. Прибыль от сделок, заключенных после указанной даты, облагается налогом по ставке в 26,375% (компенсационный налог плюс надбавка за солидарность).

прибыль от реализации физическим лицом долей участия в коммандитном товариществе или открытом торговом товариществе облагается налогом в полном объеме по индивидуальной ставке. Сниженная налоговая ставка применяется – по причинам социального характера – к лицам, которым исполнилось полных 55 лет или к лицам, нетрудоспособным в течение длительного времени. При наличии указанных условий и по запросу сумма прибыли размером не более 5,0 млн. евро облагается налогом по сниженной ставке. Сниженная налоговая ставка составляет 56,0% индивидуальной средней налоговой ставки, но не менее 14,0%. Налогоплательщик может воспользоваться этой льготой только один раз в жизни. Дополнительно в случае этой категории налогоплательщиков сумма до 45.000 евро не облагается налогом; при этом указанная сумма уменьшается на ту сумму, на которую прибыль, полученная от реализации превышает 135.000 евро. Продажа 100% долей физическим лицом не облагается промысловым налогом. Стоит отметить, что указанные льготы не действуют в случае реализации только части долей.

95,0% прибыли от реализации хозяйственным обществом долей участия в обществе с ограниченной ответственностью или акций не облагается налогом.

прибыль от реализации хозяйственным обществом долей участия в коммандитном товариществе или открытом торговом товариществе облагается налогом с прибыли корпораций в полном объеме и дополнительно – промысловым налогом, причем указанный налог должен быть уплачен соответствующим коммандитным обществом или открытым торговым обществом, что находит свое отражение в уменьшении покупной цены как правило, для покупателя в налоговом отношении выгоднее сделка по приобретению активов, так как в последующем он может уменьшить сумму налогооблагаемой прибыли путем списания отдельных имущественных объектов.

Это относится и к приобретению долей в товариществах, так как с налоговой точки зрения данное приобретение рассматривается в качестве приобретения активов, содержащихся в обществе, и поэтому налог на добавленную стоимость, начисленный на отдельные имущественные объекты, можно отразить в дополнительном балансе и, разделенный на отдельные объекты, впоследствии списать.

Приобретенная в результате Share Deal доля участия отражается как часть основных средств и в любом случае как неамортизированный актив не подлежит списанию.

Исключение составляет лишь долгосрочная утрата стоимости в форме списания с баланса минимальной стоимости имущества.

Кроме того, сделка по приобретению активов или долей в товариществе или открытом торговом обществе позволяет покупателю полностью вычесть из налогооблагаемой базы расходы по финансированию (например, проценты по займу на уплату покупной цены) как особые производственные расходы.

Покупатель долей в обществе с ограниченной ответственностью – физическое лицо может вычесть как производственные расходы 40% стоимости долей, в то время, как общество с привлеченным капиталом (GmbH или AG) может полностью списать расходы на финансирование приобретения при условии соблюдения определенных условий.

При сделке с долями GmbH или АG необходимо обратить внимание на то, что возможно имеющиеся налоговые убытки из более ранних периодов (так же, как и проценты, возникшие в связи с ”процентным барьером” в более ранние периоды) с налоговой точки зрения теряются частично при опосредованном или непосредственном приобретении от 25% до 50% или полностью при приобретении более 50% долей. Кроме того, налоговые убытки возможны и при приобретении менее 25%, если при условии включения приобретений, совершенных до января 2008, а также более поздних приобретений доля приобретенного участия составит, как минимум 50% и до 31 декабря 2012 обществу будет предоставлено ”преимущественно новое производственное имущество”.

При сделке по приобретению активов покупная цена не облагается налогом с оборота, если на основании суммы всех приобретенных активов можно сделать вывод о приобретении предприятия полностью (§ 1 абз. 1а Закона о налоге с оборота (Umsatzsteuergesetz (UStG)15).

покупная цена земельного участка дополнительно облагается налогом на покупку земли (в зависимости от конкретной Федеральной земли от 3,5% до 5% от суммы оговоренной покупной цены). В случае сделки с долями налог на покупку земли возникает тогда, когда земельный участок находится в собственности покупаемого общества и – в случае товарищества – в течение пяти лет как минимум 95% долей переходят в собственность приобретателя, в то время как в случае GmbH или АG переход 95% долей при соболюдении указанного условия в принципе сопряжен с необходимостью уплаты налога на покупку земли. Оба варианта действуют и в случае опосредованного приобретения долей. Подсчет налога на покупку земли происходит в случае сделки с долями на основании так называемой ”потребной стоимости”, определяемой в соответствии с нормами Закона ”Об оценке имущества“, которая обычно приблизительно на 40% меньше действительной рыночной стоимости участка земли.

Из вышесказанного можно сделать вывод о том, что с точки зрения оптимизации налогообложения, продавец скорее всего будет стремиться заключить сделку по реализации долей участия, а покупатель – по приобретению активов. Таким образом, необходима проверка в каждом отдельном случае для того, чтобы оптимизировать налоговые последствия сделки как для покупателя, так и для продавца.

(3) Аспекты юридической техники С технической точки зрения, договор о приобретении долей значительно короче договора о приобретении активов. Причина – по немецкому законодательству каждый отдельный объект имущества предприятия должен быть учтен в многочисленных приложениях, и каждая имущественная группа в соответствии со специальными нормами должна продаваться и передаваться отдельно. Кроме того, сделка по приобретению активов предусматривает перечисление и регламентирование условий Закон о налоге с оборота в редакции, опубликованной 21.02.2005 (Вестник федерального законодательства т. 1 стр. 386) – с изменениями, утвержденными в ст. 23 Закона от 07.12.2011 (Вестник федерального законодательства т. 1 стр. 2592).

передачи прав и обязанностей по каждому из действующих договоров. В частности, контрагенты по договорам должны дать согласие на переход прав и обязанностей по соответствующим договорам. До этого момента ответственность по договорным обязательствам несет продавец.

В случае заключения сделки по приобретению доли участия достаточно только оформления купли-продажи и передачи (уступки) прав участия в реализуемых предприятиях. Однако и в этом случае в связи с неоднородностью предоставляемых гарантий условия передачи отдельных предметов имущества, отдельных обязательств и прав и обязанностей по отдельным договорам подробно фиксируются в договоре.

Эта мера целесообразна для обеих сторон. Для продавца тщательная перепроверка активов, пассивов и действующих договоров позволит избежать споров в будущем; для покупателя – снизить риски.

4. Этапы приобретения предприятия Приобретение предприятий в Германии осуществляется по стандартной схеме, действующей во всем мире.

a) Соглашение о конфиденциальности Перед тем, как информация о предприятии, являющемся целью приобретения, станет доступна для интересующихся, должно быть заключено Соглашение о конфиденциальности между обеими сторонами. Рекомендуется наиболее четко определить такие термины, как ”конфиденциальная информация” и ”конфиденциальное обращение”, а также исключения и предписания к распространению, возврату или уничтожению полученных документов.

В качестве санкций в случае нарушения установленных правил, должны предусматриваться договорные штрафы и/или возмещение убытков b) Соглашение о намерениях (Letter of Intent) Немецкая правовая система позаимствовала из англо-американской правовой системы традицию заключения соглашения о намерениях в качестве подготовительной меры перед заключением основного договора купли-продажи. Обычно оно совершается в форме обмена сторонами письменными заявлениями. Не существует универсальных формулировок положений о форме, цели и содержании соглашения о намерениях.

Заключением соглашения о намерениях стороны сделки начинают переговорный процесс.

При этом соглашение о намерениях как правило не порождает юридических обязательств для сторон. Тем не менее, рекомендуется подписать соглашение, предусматривающее юридически действительные обязательства сторон. Как минимум – в отношении соблюдения эксклюзивности и конфиденциальности предмета переговоров, чтобы без спешки вести переговоры и спокойно обсуждать конфиденциальные вопросы.

c) Юридическая проверка (Due Diligence) Естественно продавец располагает большим объемом информации о предмете сделки, чем покупатель. Продавцу доступны важнейшие параметры предприятия (данные балансов, годовых отчетов и т.д.). Поэтому в процессе приобретения предприятия покупателю приходится прикладывать значительные усилия для того, чтобы получить доступ к важной для него информации. Для этого проводится комплексная проверка предприятия, так называемый ”Due Diligence”. В рамках юридической проверки выявляются слабые места приобретаемого предприятия с правовой точки зрения.

Особое внимание здесь стоит уделить договорным обязательствам предприятия, вопросам распределения ответственности, правам на результаты интеллектуальной деятельности, возможности получения субсидий.

Для обеих сторон сделки Due Diligence выполняет следующие функции:

Due Diligence дает покупателю представление о состоянии покупаемого предприятия и по своему объему превосходит привычную бухгалтерскую документацию;

в случае, если в результате проверки выявлены риски, данный факт может найти отражение в гарантиях продавца;

по результатам проверки, покупатель и продавец могут договариваться о цене;

Due Diligence подтверждает обеим сторонам то, насколько полную информацию продавец предоставил покупателю до заключения договора;

кроме этого, Due Diligence является для менеджеров, принимающих решения со стороны покупателя внутренним документом, доказывающим тот факт, что они были проинформированы о рисках, сопровождающих приобретение;

d) Переговоры и подписание договора купли-продажи.

Проведение переговоров и подготовка договора купли-продажи предприятия требует не только глубоких юридических знаний, но и опыта совершения подобных сделок.

Рекомендуется организовать небольшую и устойчивую по своему составу команду для переговоров и договориться о временных параметрах для достижения определенных целей на переговорах, например: основные этапы, подписание сделки, закрытие сделки.

Кроме этого, рекомендуем закреплять уже достигнутые результаты путем подписания сторонами протоколов переговоров.

После проведения интенсивной процедуры Due Diligence продавец часто соглашается предоставить лишь небольшой объем гарантий. Покупатель, напротив, обычно требует как тщательной предпродажной проверки, так и обширных гарантий. Рекомендуется включать в договор самостоятельно сформулированные положения о предоставлении гарантий, так как формулировки, предлагаемые немецким законодательством, в неизмененном виде часто неприменимы на практике. Практика показала и целесообразность согласования гарантий, не зависящих от наличия вины.

Необходимо также согласовать правовые последствия невыполнения гарантий. Либо покупателю должны быть созданы такие условия, которые он имел бы в случае выполнения гарантий, либо предусматривается выплата договорной неустойки. Расторжение договора с возвращением сторон к состоянию, в котором они находились до его заключения, можно рассматривать лишь как последний довод (ultima ratio).

Не всегда покупатель может добиться включения в договор купли-продажи всех интересующих его гарантий. В этом случае Due Diligence поможет покупателю объективно оценить риски и скорректировать отдельные гарантии или отказаться от них.

e) Подписание и закрытие сделки В большинстве случаев договор купли-продажи заключается в особой форме. Так, например, оформление сделки по приобретению долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью совершается в присутствии нотариуса и удостоверяется им.

Если в рамках сделки по приобретению активов объектом купли-продажи становится земельный участок, то нотариальному удостоверению подлежит договор о приобретении предприятия в целом.

После подписания договора необходимо провести исполнение сделки на практике:

произвести соответствующие записи в Торговом реестре, при необходимости дополнительно согласовать финансовые вопросы.

f ) Post Merger После закрытия сделки необходимо сформировать новую структуру руководства или заручиться поддержкой существующего руководства и решить вопросы внутренней коммуникации и организации. Также может быть необходимо доработать существующие договоры с третьими лицами и при этом постараться избежать правовых споров. В данном случае рекомендуется воспользоваться поддержкой консультантов, изначально сопровождавших сделку.

5. Налоговые вопросы Налоговые вопросы нередко становятся решающими при выборе формы сделки.

Структура многих сделок по приобретению предприятий продиктована исключительно налоговыми соображениями.

a) Налогообложение немецких юридических лиц (1) Налогообложение приобретаемых немецких обществ Немецкие общества с местом нахождения общества или органов управления в Германии, обязаны уплачивать налог на доходы юридического лица внутри страны и за рубежом. То есть немецкому налогообложению подлежит доход немецких обществ от деятельности во всем мире. Налог на доходы юридического лица начисляется на сумму налогооблагаемой базы дохода. Она рассчитывается как разница между всеми доходами юридического лица и всеми связанными с ними производственными расходами. Из этого общего правила существуют исключения, при которых доходы юридического лица (до известной степени) не облагаются налогом, а производственные расходы (до известной степени) не учитываются. Это относится, в частности, к доходам от полученных дивидендов и доходам юридического лица от реализации долей участия в других юридических лицах.

К подлежащим налогообложению доходам юридических лиц внутри страны и за рубежом в настоящее время применяется единая ставка налогообложения в размере 15,0% плюс так называемая надбавка солидарности в размере 5,5% на сумму налога на доходы юридического лица. Таким образом, общая ставка налогообложения составляет 15,825%. Кроме того, доходы общества, подлежащего неограниченному налогообложению, облагаются промысловым налогом. Ставка промыслового налога устанавливается муниципальными образованиями, на территории которых находится общество или его постоянные представительства и составляет от 14 до 17% от суммы Таким образом, доходы общества, подлежащего неограниченному налогообложению, облагаются налогом в размере около 30 – 33%.

(2) Налогообложение российской компании-покупателя Структура налогообложения зарегистрированной в России материнской компании будет несколько отличаться от налогообложения компании, зарегистрированной в Германии. Здесь необходимо учитывать следующее: Дивиденды, выплачиваемые компании – налоговому резиденту России, в соответствии с Соглашением об избежании двойного налогообложения между нашими странами подлежат налогообложению в Германии на источник дохода и налогообложению в России. Однако по Соглашению об избежании двойного налогообложения, налог в Германии при этом не должен превышать 15,0% валовой суммы дивидендов. Если компания, являющаяся налоговым резидентом России, располагает номинально по меньшей мере 10,0% уставного капитала и эта доля участия составляет не менее 80.000 евро, налог не должен превышать 5,0% валовой суммы дивидендов (п.1 ст.10 Соглашения об избежании двойного налогообложения).

b) Налогообложение товариществ Немецкое налоговое право не рассматривает товарищества в качестве отдельных субъектов налогообложения. На уровне самого товарищества его доходы учитываются отдельно, но результаты деятельности (прибыль или убытки) распределяются между участниками (товарищами) пропорционально их вкладам. Налогообложение осуществляется на уровне отдельных участников, доля прибыли товарищества, полученная участникамифизическими лицами, облагается подоходным налогом по соответствующей ставке. В том случае, если участником товарищества является GmbH или АG, доходы подлежат на уровне GmbH или АG обложению налогом на доходы юридического лица, включая надбавку за солидарность по ставке 15,825%. Товарищества рассматриваются как самостоятельный налоговый субъект только в целях обложения налогом на вид деятельности по ставке 14-17% и налогом с оборота, причем уплаченный таким образом налог на вид деятельности может быть засчитан участниками – физическими лицами в счет их личного подоходного налога, если товарищество не было менее чем за пять лет до момента уплаты налога создано путем преобразования общества с ограниченной ответственностью.

Также стоит отметить, что с налоговой точки зрения к производственному имуществу товарищества в качестве „особого имущества“ относятся переданные товариществу в пользование имущественные объекты, например, сданный в аренду земельный участок.

Важным следствием данной квалификации является необходимость соответственной передачи „особого имущества“ в случае продажи доли в товариществе. В ином случае „особое имущество“ считается изъятым и подлежит налогообложению.

6. Субсидии Российский инвестор не привык к тому, чтобы государство поддерживало его инвестиции в достаточно крупном объеме. В Германии ситуация несколько иная. Помощь начинается на уровне предоставления инфраструктуры. Во многих регионах Германии существуют предварительно освоенные индустриальные зоны, в которых российский инвестор найдет необходимые уже подготовленные коммуникации (электроснабжение, воду, газ, дороги, а иногда железную дорогу).

Кроме того, инвестор может рассчитывать на иную государственную помощь, в некоторых регионах достигающую значительных объемов. Поэтому весьма целесообразно до начала планирования инвестиций навести справки о возможности получения субсидий.

Во многих случаях предоставление субсидий становится решающим фактором при выборе места размещения предприятия. Субсидии могут быть предназначены для выполнения конкретных действий или для снижения какой-либо нагрузки (например, налогового бремени). Особого оформления не требуется. Инвесторы могут получать помощь, как от ЕС, так и из национальных фондов (возможно и одновременно, при условии соблюдения максимальных ограничений). В Германии финансирование чаще всего осуществляется на региональном уровне посредством специально учрежденных финансовых организаций.

Например: в федеральной земле Бранденбург программа поддержки инвестиций реализуется в рамках общественной задачи ”Совершенствование региональной экономической структуры” для малых, средних и крупных предприятий в следующих направлениях:

Направление 1: Программа роста для малых предприятий.

Малые предприятия в рамках общественной задачи ”Совершенствование региональной экономической структуры” могут рассчитывать на получение поддержки до 1,5 миллиона евро в зависимости от места своего нахорждения (40,0% от суммы инвестиций в Бранденбург Зюд-Вест и 50,0% от суммы инвестиций в Бранденбург Норд-Ост.

Направление 2: Программа роста для средних и крупных предприятий.

Средние и крупные предприятия при осуществлении инвестирования в определенных ключевых областях экономики (например, энергетика, оптика, здоровье) также могут рассчитывать на финансовую поддержку в рамках общественной задачи ”Совершенствование региональной экономической структуры” при создании производственных подразделений и сумме инвестирования 500 000 евро на каждое созданное и постоянно действующее рабочее место в зависимости от конкретной территории (20% в Бранденбург Зюд-Вест и 40% в Бранденбург Норд-Ост).

D. Недвижимость I. Введение Инвестирование в недвижимость возможно в различных формах. Например, приобретение незастроенных земельных участков или земельных участков с находящимися на них жилыми и нежилыми зданиями. Особым спросом у инвесторов пользуется при этом коммерческая недвижимость.


Объекты недвижимости, являясь ценным денежным вложением, могут служить прочным основанием для пенсионного обеспечения или имущественного планирования. Как правило, они отличаются стабильной стоимостью и считаются надежным вложением в материальные ценности. Долгосрочный характер таких инвестиций гарантирует стабильность роста благосостояния.

Важно собрать наиболее полную информацию о планируемой форме инвестирования.

Ожидания и риски инвестора должны быть прозрачными и прогнозируемыми.

II. Отсутствие ограничений для иностранных инвесторов Иностранные физические и юридические лица могут без ограничений по сравнению с немецкими инвесторами покупать земельные участки в Германии. Имеющиеся в российском законодательстве ограничения на инвестиции для иностранных физических и юридических лиц, например при покупке земельных участков в пограничной зоне Российской Федерации, в Германии не существует.

III. Земельные участки и объекты недвижимости Для приобретения соответствующего объекта недвижимости существуют различные возможности. На рынке выделяют два сегмента – жилую и коммерческую недвижимость.

В случае приобретения недвижимости законодательство Германии не разграничивает объекты жилой и коммерческой недвижимости.

Покупатель имеет право приобрести земельный участок с находящимся на нем зданием. В этом случае необходимо учитывать, является ли данное здание на земельном участке новым или построенным ранее приобрести земельный участок с условием, что продавец в качестве заказчика или главного подрядчика обязуется построить на данном земельном участке соответствующее здание 1. Понятие земельного участка Действующее законодательство не содержит определения земельного участка, однако, его понимание предполагается. Согласно общему словоупотреблению под земельным участком понимают часть земной поверхности, которая определенным образом используется и имеет распознаваемые границы.

Вся поверхность федеральной территории измерена и учтена в соответствии с площадью в официальном регистре – Земельном кадастре. Ведение Земельного кадастра регулируется законом.

Земельный участок и здание со всеми сооружениями, появившимися в результате его создания, образуют согласно Германскому Гражданскому Уложению (BGB) единое целое.

Они не могут рассматриваться в качестве самостоятельного предмета отдельных прав.

Право собственности на земельный участок распространяется, следовательно, и на здание.

Невозможно приобрести право собственности на отдельные части здания, т. к. согласно §  1008 BGB существует только общая долевая собственность на земельный участок – застроенный или незастроенный.

Наряду с правом полной собственности на земельный участок в качестве важных особых форм следует назвать также право собственности на жилье и наследственное право застройки.

2. Право собственности на жилье В случае приобретения объекта жилой недвижимости необходимо наряду с положениями BGB руководствоваться и нормами Закона о праве собственности на жилье (Gesetz ber das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG)). В соответствии с Законом о праве собственности на жилье существует возможность приобретения в одном здании отдельных квартир. В случае приобретения жилья в собственность в соответствии с § абз. 2, 3 Закона о праве собственности на жилье у приобретателя возникает доля в праве общей собственности на земельный участок на основании особого права собственности на квартиру или часть здания, не являющуюся жилой. Данный случай представляет, таким образом, комбинацию единоличной и общей долевой собственности.

3. Наследственное право застройки Под наследственным правом застройки понимают с точки зрения лица, имеющего такое право, отчуждаемое и передаваемое по наследству право владения сооружением, расположенным на земной поверхности или под земной поверхностью земельного участка, находящегося в чужой собственности. С точки зрения собственника земельного участка наследственное право застройки является ограниченным имущественным правом, обременяющим его земельный участок.

Наследственное право застройки характеризуется исторической обусловленностью и носит в Германии подчиненный характер. Срок действия данного права составляет, как правило, 99 лет.

Наследственное право застройки оформляется также как и земельный участок и регистрируется в части II Земельного кадастра. Наследственное право застройки может иметь обременения, например, в виде залоговых прав на земельный участок.

В большинстве случаев заключается соглашение, согласно которому лицо, имеющее наследственное право застройки, выплачивает собственнику земельного участка единовременное вознаграждение или производит ежемесячные платежи, так называемую плату за наследственное право застройки.

Основанием для наследственного права застройки служит соглашение между собственником и лицом, владеющим данным правом, и регистрация в Земельном кадастре.

Наследственное право застройки прекращается по истечении установленного времени.

Лицо, имеющее наследственное право застройки, не вправе по истечении установленного времени удалять построенное здание с земельного участка и имеет только право на получение вознаграждения за ценность здания.

IV. Прямые инвестиции (Asset Deal или Share Deal) Земельный участок можно приобрести либо в форме простого договора купли-продажи земельного участка (Asset Deal), либо путем приобретения общества, являющегося собственником участка (Share Deal). Форму и способ приобретения недвижимости всегда стоит выбирать и структурировать с учетом налоговых аспектов.

1. Asset Deal Инвестор и продавец участка заключают договор купли-продажи участка в пользу инвестора. В отличие от российского права, согласно которому (ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации) соглашение должно быть выполнено в письменной форме, договор купли-продажи в Германии должен быть нотариально заверен. Эта обязанность нотариального заверения распространяется на все договоренности, которые стороны заключают в связи с передачей собственности на земельный участок, например, на предварительные договоры.

Собственность на земельный участок, однако, передается покупателю не непосредственно в момент заключения договора купли-продажи, а только после заключения отдельного договора сторон о переходе права собственности и занесения записи об этом в Земельный кадастр.

a) Договоренность о переходе права собственности Договоренность о переходе права собственности должна быть направлена на то, чтобы собственность на точно обозначенный земельный участок перешла от продавца к покупателю.

Для перехода права собственности на земельный участок (передача права собственности на недвижимость) согласно § 925 абз. 1 BGB договоренность должна быть заявлена ”при одновременном присутствии обеих сторон перед компетентным органом”, как правило перед нотариусом. В рамках этой обязательной процедуры участвующим сторонам поясняется значение переуступки права собственности на земельный участок. Одновременно нотариус должен обеспечить соблюдение всех формальных предписаний. Для договора о переходе права собственности – в отличие от договора купли-продажи земельного участка – не требуется ни официальное засвидетельствование, ни заверение. Достаточно только устного, согласно § 925 абз. 2 BGB, заявления о достижении договоренности, сделанного перед нотариусом. На практике, однако, договоренность о переходе прав на недвижимость заверяется нотариально, т.к. согласно § 873 абз. 2 BGB она в таком случае является обязательной для участвующих сторон. Кроме того, Кадастровое управление вносит запись об изменении права собственности в Земельный кадастр только в том случае, если передача прав собственности на недвижимость подтверждена в установленной форме.

b) Занесение в Земельный кадастр В качестве следующего требования добавляется внесение записи о передаче собственности в Земельный кадастр. Поскольку собственность на участок переходит на приобретателя только с момента внесения соответствующей записи в Земельный кадастр, сам факт внесения записи предотвращает сделки по приобретению прав на земельный участок без занесения в Земельный кадастр. С другой стороны, продавец, пока он еще является собственником, может заключить дальнейший договор купли-продажи с третьим лицом. Если это третье лицо затем действительно заносится в Земельный кадастр как (новый) собственник земельного участка, то (первоначальному) покупателю придется с этим смириться. Он может только потребовать возмещения ущерба от продавца в связи с невыполнением заключенного договора купли-продажи.

Покупатель может уменьшить этот риск, если он, например, добьется занесения предварительной записи о передаче прав собственности на недвижимость в свою пользу.

Тогда последующее занесение третьего лица в качестве собственника в Земельный кадастр будет недействительным по отношению к покупателю.

2. Share Deal В отличие от Asset Deal, Share Deal дает возможность более благоприятного налогообложения прибыли от продажи для продавца и избежания налога на приобретение земли для покупателя. Данная форма сделки позволяет также избежать рисков, связанных с НДС. Проведение сделки с долями зависит, в основном, от правовой формы обществасобственника земельного участка, которое на практике часто существует в виде общества с ограниченной ответственностью (GmbH) или GmbH & Co. KG.

a) Общество с ограниченной ответственностью (GmbH) Для передачи долей в GmbH необходимо, в соответствии с особенностями немецкого права, заключение договора купли-продажи долей, а также договора передачи долей.

Обе сделки должны быть удостоверены нотариально. С передачей доли сделка по ее приобретению считается исполненной, за исключением тех случаев, когда стороны договорились об отсрочке передачи прав на определенных условиях. Тем самым, приобретение доли в обществе с ограниченной ответственностью, как правило, быстрее ведет к желаемой экономической цели, чем прямое приобретение земельного участка.

Принципиально передача доли в обществе не связана с какими-либо дальнейшими условиями. Учредительный договор, однако, может дополнительно предусматривать согласие общества, его учредителей на продажу доли третьим лицам или право преимущественной покупки. В этом случае договор о приобретении доли в обществе должен содержать все необходимые заявления о согласии или об отказе от подобных прав. Особое внимание при оформлении договора о приобретении доли следует обращать на статью о договоренностях или гарантиях по характеристикам доли и земельного участка. Примером гарантии в отношении доли является заверение в том, что доля действительно существует и что продавец вправе свободно распоряжаться долей, что доля не отягощена правами третьих лиц, в особенности, что на нее не наложен арест или что она не находится в залоге. Связанная с земельным участком гарантия содержит как правило заверение, что продающее общество является собственником участка и что этот участок свободен от долгов и обязательств.

b) Общество с ограниченной ответственностью и коммандитное товарищество (GmbH & Co. KG) При приобретении доли в GmbH & Co. KG приобретаются как доли участия в обществе с ограниченной ответственностью, так и коммандитные паи в коммандитном товариществе.

При приобретении коммандитных паев есть некоторые особенности по сравнению с приобретением долей в обществе с ограниченной ответственностью: приобретение коммандитного пая принципиально возможно без соблюдения каких-либо формальностей.

После перехода собственности данный факт должен быть зарегистрирован в Торговом реестре. Юридически рекомендуется поставить переход прав и обязанностей коммандитиста под отлагательное условие занесения факта уступки в Торговый реестр.

Только в этом случае материальная ответственность покупателя перед кредиторами товарищества может быть эффективно ограничена его размером его коммандитного вклада, так как покупатель становится пайщиком коммандитного товарищества в момент переуступки ему коммандитного пая независимо от занесения в Торговый реестр.

3. Налогообложение промысловым налогом доходов от сдачи в аренду недвижимого имущества Доходы, получаемые обществом, владеющим земельным участком и созданным в форме GmbH или GmbH & Co. KG с участием GmbH в качестве командитиста, обладаюшего стопроцентным участием, от сдачи в аренду участка подлежат обложению как налогом на доходы юридических лиц (15,825%), так и промысловым налогом (14 – 17%). Тем не менее, существует возможность освобождения от обложения промысловым налогом. Доходы, полученные от сдачи в аренду земельного участка, не облагаются промысловым налогом в том случае, если деятельность общества заключается исключительно в управлении земельным участком, например, в сдаче его в аренду.

Следует отметить, что понятие исключительного управления земельным участком в качестве деятельности общества толкуется чрезвычайно узко, и предоставление любых дополнительных услуг арендатором, например, сдача в аренду оборудования, может привести к обложению доходов промысловым налогом.

В том случае, если условие об исключительной деятельности соблюдено, налоговая нагрузка на доходы составит 15,825%.

V. Юридическая проверка (Due Diligence) Под так называемой юридической проверкой (Due Diligence) понимают проверку приобретаемых объектов недвижимости. Смысл проверки заключается в том, чтобы создать основание (так называемый Отчет о юридической проверке) для комплексной оценки объекта купли-продажи и заранее определить риски, связанные с приобретением объекта.

Результаты юридической проверки, проведенной соответствующим образом, как правило, влияют на договоренности, фиксируемые в договоре купли-продажи, как, например, поручительства, гарантийные обязательства и/или резервирование в целях гарантии части цены покупки (Kaufpreiseinbehalt).

Как правило, проверка осуществляется таким образом, что продавец предоставляет консультантам потенциального покупателя на определенный срок в отдельном помещении информацию об объекте.

При этом материалы предоставляются для ознакомления либо физически в отдельном помещении либо в виртуальном пространстве в Интернете, для доступа в который необходим пароль.

При проведении юристами, специализирующимся в конкретных областях права, юридической проверки правовой ситуации рассматриваются, проверяются и соответствующим образом оцениваются все существенные с юридической точки зрения аспекты сделки.

Наряду с юридической проверкой правовой ситуации часто проводится также налоговая, финансовая, экологическая и экономическая проверка.

Юридическая проверка правовой ситуации, как правило, подразделяется на шесть разделов: земельные участки, договоры аренды, публичное право, охрана окружающей среды, страхование и судебные споры.

1. Земельные участки Фактический учет земельных участков осуществляют землемерные управления, юридическим учетом занимаются ведомства Земельного кадастра.

Проверка Земельного кадастра и, в случае необходимости, Земельного кадастра наследственного права застройки необходима в рамках каждой сделки с недвижимостью с целью изучения отношений собственности, а также с целью установления существующих ограничений по пользованию и распоряжению участком, а также факта регистрации обременений, связанных с финансированием.

Ограничения по пользованию и распоряжению отражаются на стоимости земельного участка, так как они ограничивают возможность использования земельного участка.

2. Право земельного кадастра, деятельность по ведению реестра Земельный кадастр является реестром всех земельных участков, в котором содержатся сведения о вещных правах, относящихся к земельному участку. В частности, имеется информация о собственнике соответствующего земельного участка. Земельный кадастр ведется при судах первой инстанции. Район суда первой инстанции разделяется на несколько участков Земельного кадастра (как правило, общинные округи). Земельные кадастры в свою очередь рассортированы по томам и страницам. Ведомство Земельного кадастра заводит на каждый земельный участок отдельный лист Земельного кадастра.

Для проведения регистрации в Ведомство земельного кадастра должна быть подана письменная заявка. Как правило, в нотариальном свидетельстве одновременно содержится заявление на регистрацию покупателя в Земельном кадастре, так что предъявления этого свидетельства в Ведомство земельного кадастра рассматривается как подача заявления на регистрацию. В земельном кадастре регистрируются приобретение, изменение или прекращение права собственности и прочих прав на земельные участки. В земельном кадастре все записи остаются видимыми. Если запись должна быть аннулирована, это соответствующим образом помечается в земельном кадастре. Старая запись подчеркивается красным цветом, что значит, что она была аннулирована. Земельный кадастр воспроизводит только вещные правоотношения. Из земельного кадастра нельзя получить сведения о том, был ли сдан в аренду земельный участок или о том, имеется ли обязательственное право преимущественной покупки.

В первый раздел земельного кадастра вносятся сведения о собственнике. Если имеются несколько сособственников, также заносятся сведения о принадлежащих им долях или существующих между ними правоотношениях..

Во второй раздел земельного кадастра вносятся сведения об обременениях земельного участка, предварительные записи, ограничения и отметки Земельного кадастра.

Данные обременения либо принимаются на себя покупателем, либо аннулируются.

В третий раздел земельного кадастра вносятся сведения по ипотекам, обязательствам, обеспеченным залогом недвижимого имущества, и рентным обязательствам.

Согласно § 891 BGB предполагается, что содержащиеся в земельном кадастре право или зарегистрированное аннулирование права в пользу или не в пользу настоящего или прежнего правообладателя считается доказанным, до тех пор, пока не будет доказано 3. Предварительная запись Предварительная запись в немецком материальном праве представляет собой официально заявленное в земельном кадастре предполагаемое в будущем приобретение прав на земельный участок, на которое тот, в чью пользу было сделана предварительная запись, имеет право требования. На практике наиболее частым случаем является запись о передаче права собственности, которая как извещает о предстоящей передаче прав на недвижимость, т.е. о передаче права собственности, имеющей характер сделки.

Предварительная запись регулируется §§ 883 ff. BGB.

В Германии приобретение земельного участка или прав на земельный участок осуществляется в два этапа: c одной стороны, требуется заключение договора, в котором стороны достигли соглашения в отношении приобретения прав. С другой стороны, необходимо внесение указанного приобретения прав в земельный кадастр. Покупатель земельного участка может быть уверен в своих правах на предмет покупки только тогда, когда он будет внесен в земельный кадастр в качестве нового собственника.

Поскольку внесение в земельный кадастр занимает довольно длительное время и Стороны сами не могут влиять на внесение записи государственными органами, для приобретателя земельного участка или прав на земельный участок существует опасность, что до внесения информации о приобретении прав в земельный кадастр лицо, отчуждающее земельный участок/ права на него и еще обладающее соответствующими правами, теоретически может распоряжаться земельным участком, обременяя имущество будущего приобретателя. В этом случае возможно лишь предъявление требований о возмещении убытков в связи с нарушением должником положений договора. Право требования в отношении третьих лиц на предоставление прав на земельный участок как таковой исключено по причине относительности обязательственных отношений между кредитором и должником. Поэтому в целях обеспечения безопасности приобретателя следует внести предварительную запись касательно нотариально заверенного соглашения о передаче права собственности.

4. Ограничения прав пользования и прав распоряжения Ограничения использования земельного участка возникают из обременений, зарегистрированных в разделе II Земельного кадастра. При этом объем и область применения часто выявляются не только из Земельного кадастра. Таким образом, должны рассматриваться также и соглашения, на которых основывается соответствующее право пользования, с целью определения его точного содержания.

a) Право пользования Право пользования предоставляет возможность использования обремененного объекта.

Оно включает в себя получение плодов по смыслу § 99 BGB, т.е. продуктов и иных доходов, получаемых от объекта.

Правомочное лицо имеет не только право на извлечение пользы по отношению к своему партнеру по договору, но и право на извлечение пользы от обремененного предмета, которое действительно в отношении любых лиц.

Оформление права пользования на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с § 873 BGB путем простой договоренности и внесения соответствующей записи в Земельный кадастр.

b) Сервитуты Часто встречающиеся в Земельном кадастре сервитуты являются обременениями земельного участка в пользу третьего лица. Например, заключается соглашение о том, что третье лицо может использовать обремененный земельный участок для определенных целей, что на земельном участке не могут быть предприняты определенные действия или что исключается возможность осуществления какого-либо права. Также может быть согласовано так называемое право проезда/прохода, в соответствии с которым может быть использована дорога через чужой земельный участок с целью прохода/проезда.

Сервитут возникает вследствие соглашения между собственником и лицом, имеющим соответствующее право, и внесения соответствующей записи в земельный кадастр.

Возможно, но не обязательно дополнительное внесение в Земельный кадастр главенствующего участка.

Установление сервитута действует как вещное право, т.е. обременяет земельный участок.

Последующие приобретатели соседних участков также имеют право пользования сервитутом. Также последующие собственники участка, обремененного сервитутом, должны предоставлять возможность пользования сервитутом третьими лицами.



Pages:     | 1 || 3 | 4 |


Похожие работы:

«СОДЕРЖАНИЕ 1 Введение 2 Организационно-правовое обеспечение образовательной деятельности. 3 3 Общие сведения о реализуемой основной образовательной программе. 5 3.1 Структура и содержание подготовки бакалавров 7 3.2 Сроки освоения основной образовательной программы 14 3.3 Учебные программы дисциплин и практик, диагностические средства 15 3.4 Программы и требования к итоговой государственной аттестации 17 4 Организация учебного процесса. Использование инновационных методов в образовательном...»

«ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЕТ ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО ИНСТИТУТ СТВОЛОВЫХ КЛЕТОК ЧЕЛОВЕКА (указывается полное фирменное наименование (для некоммерческой организации – наименование) эмитента) Код эмитента: 08902–А за квартал 20 11 года 1 Место нахождения эмитента: РФ, 129110, г. Москва, Олимпийский пр-кт, д. 18/1. указывается место нахождения (адрес постоянно действующего исполнительного органа эмитента (иного лица, имеющего право действовать от имени эмитента без доверенности)) эмитента)...»

«ОРГАНИЗАЦИЯ CAT ОБЪЕДИНЕННЫХ НАЦИЙ Конвенция против пыток Distr. GENERAL и других жестоких, бесчеловечных или унижающих достоинство видов CAT/C/HND/1 9 September 2008 обращения и наказания RUSSIAN Original: SPANISH КОМИТЕТ ПРОТИВ ПЫТОК РАССМОТРЕНИЕ ДОКЛАДОВ, ПРЕДСТАВЛЕННЫХ ГОСУДАРСТВАМИУЧАСТНИКАМИ В СООТВЕТСТВИИ СО СТАТЬЕЙ 19 КОНВЕНЦИИ Первоначальные доклады государств-участников, подлежащие представлению в 2008 году ГОНДУРАС* ** [8 апреля 2008 года] _ В соответствии с информацией, направленной...»

«Инструкция по монтажу Перевод оригинальной инструкции Преобразователи PowerFlex® серии 750 Введение В настоящем документе описаны 5 ОСНОВНЫХ ЭТАПОВ монтажа, подсоединения входного питания, электродвигателя и базовых систем ввода-вывода к частотно-регулируемому приводу переменного тока PowerFlex® серии 750. Предоставляемая информация предназначена только для квалифицированного персонала. Раздел Дополнительные ресурсы представляет собой справочник публикаций Rockwell Automation, в которых...»

«Шри Двайпаяна Вьяса Шримад Бхагаватам Неизре енная Песнь Безусловной Красоты Произведение в 12-ти книгах Книга 6 Первозаконие Книга 7 Книга Судеб УДК 294.118 ББК 86.39 В96 Вьяса Ш.Д. Шримад Бхагаватам. Книга 6, 7. / Ш.Д. Вьяса. — В96 М. : Амрита-Русь, 2011. — 448 с. : ISBN 978-5-9787-0225-5 В книге Первозаконие читатель найдет ответы на многие вопросы. Что есть закон и что — беззаконие? Кто подлежит наказанию, какому и за что? Всякое ли действие влечет за собой неблагоприятные последствия?...»

«1 Содержание 1 Введение 2 Организационно-правовое обеспечение образовательной деятельности 3 Общие сведения о реализуемой основной образовательной программе 3.1 Структура и содержание подготовки специалистов 3.2 Сроки освоения основной образовательной программы 3.3 Учебные программы дисциплин и практик, диагностические средства 3.4 Программы и требования к итоговой государственной аттестации. 11 4 Организация учебного процесса. Использование инновационных методов в образовательном процессе 5...»

«Рекомендовано к публикации Издательским Советом Русской Православной Церкви ИС 11-103-0204 С 83 Страсти — болезни души. Гордость. Избранные места из творений святых отцов. / Сост., предисл. и прилож. Мас ленникова Сергея Михайловича. — М.: Сибирская Благозвонница, 2011. — 397, [3] с. (Серия Страсти — болезни души). ISBN 978-5-91362-413-0 Человек, страдающий гордостью, постепенно приобретает характер и нрав сатаны. В некоторых гордость проявляется в грубой, вызывающей форме и может быть легко...»

«К 10-летию выхода в свет первого номера Бюллетеня Счетной палаты Российской Федерации Уважаемые читатели, предлагаем вашему вниманию интервью с профессором, доктором юридических наук, заслуженным юристом Российской Федерации, ответственным за выпуск Бюллетеня Счетной палаты Российской Федерации Сергеем Михайловичем Шахраем. Контроль не за умами, а за финансами Сергей Шахрай видит в международных связях Счетной палаты подтверждение того, что Россия интегрируется в семью цивилизованных народов....»

«16 Биотехнология. Теория и практика. №3 2012 ОБЗОРНЫЕ СТАТЬИ 616.12-008+575.174.015.3 ГЕНЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ВНЕЗАПНОЙ СЕРДЕЧНОЙ СМЕРТИ А.С. Жакупова1, Д.Э. Ибрашева1, Ж.М. Нуркина1, М.С. Бекбосынова2, А.Р. Акильжанова1 Центр наук о жизни, Назарбаев Университет, г. Астана 1 Национальный научный кардиохирургический центр, г. Астана 2 За последнее время были достигнуты значительные успехи в понимании генетических основ внезапной сердечной смерти. Многие причины внезапной смерти связаны с...»

«ВСЕМИРНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ ЗДРАВООХРАНЕНИЯ ОСНОВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ Сорок шестое издание, включающее поправки, принятые до 31 декабря 2006 г. Женева 2007 г. WHO Library Cataloguing in Publication Data World Health Organization. Basic documents. 46th ed. Including amendments adopted up to 31 December 2006. 1.World Health Organization. 2.Constitution and bylaws. I.Title. ISBN 978 92 4 465046 2(NLM Classification: WA 540.MW6) © Всемирная организация здравоохранения, 2007 г. Все права зарезервированы....»

«Уважаемый читатель! Аннотированный тематический каталог Легкая промышленность. Пищевая промышлен ность. Товароведение и торговля предлагает современную учебную литературу Изда тельского центра Академия: учебники, учебные пособия, справочники, практикумы, на глядные пособия для всех уровней профессионального образования, а также для подго товки и переподготовки рабочих и служащих в учебных центрах и учебно производствен ных комбинатах. Все издания соответствуют государственным образовательным...»

«АдминистрАтивные зАдержАния и судебные процедуры анализ правоприменительной практики в контексте свободы собраний Cборник материалов Центр правовой трансформации сборниК мАтериАЛов АдминистрАтивные зАдержАния и судебные процедуры: анализ правоприменительной практики в контексте свободы собраний Минск Мон литера 2013 уДК 347.9(476)(082) ббК 67.410(4беи)я43 А31 Составители: А.Козлюк, Е. Тонкачева Административные задержания и судебные процедуры: анализ правопримеА31 нительной практики в контексте...»

«Подведомственность гражданско-правовых споров. Подведомственность гражданско-правовых споров. Введение Правом разрешать юридичес¬кие дела, т. е. споры о праве и иные правовые вопросы индиви¬дуального характера (об установлении того или иного юриди¬ческого факта, правового состояния лица или имущества и др.), по законодательству России пользуются: суды, нотариат, КТС, Высшая патентная палата, органы опеки и попечительства и др. Кроме того, граждане России в соответствии с международны¬ми...»

«Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания 362040, РСО-Алания, г. Владикавказ, пл. Свободы, 5 E- mail: info@alania.arbitr.ru, http://alania.arbitr.ru Именем Российской Федерации РЕ ШЕН И Е г. Владикавказ Дело № А61-1802/09 13 сентября 2010г. Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания в составе: председательствующего Бекоевой С.Х. судей Акимцевой С.А., Базиевой Н.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хубежовой Л.З. рассмотрев в судебном заседании дело по...»

«ИНСТИТУТ ПОВЫШЕНИЯ КВАЛИФИКАЦИИ СЛЕДСТВЕННОГО КОМИТЕТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ _ ОСОБЕННОСТИ РАССЛЕДОВАНИЯ ПРЕСТУПЛЕНИЙ ЭКСТРЕМИСТСКОЙ И ТЕРРОРИСТИЧЕСКОЙ НАПРАВЛЕННОСТИ Материалы научно-практического семинара (Ростов-на-Дону, 24-25 мая 2012 года) Москва, 2012 ББК 67.52 УДК 343 О 20 Особенности расследования преступлений экстремистской и террористической направленности: сборник материалов научнопрактического семинара (Ростов-на-Дону, 24-25 мая 2012 года). – М.: Институт повышения квалификации СК...»

«Кит Дэйвис, Эндрю Бернхардт РАБОТА С ПРАВОНАРУШИТЕЛЯМИ В ОБЩЕСТВЕ Великобритания 2012 ББК 67.4я73 + 65.272я73 Р 13 Р 13 Работа с правонарушителями в обществе. Составитель – Общественная правозащитная организация Гражданский контроль, Санкт-Петербург, 2012. 153 стр. Данное пособие содержит материалы учебного курса, разработанного в рамках проекта Профессиональная подготовка сотрудников службы пробации по программе двухстороннего сотрудничества МИД Великобритании. Пособие может быть использовано...»

«ФГБОУ ВПО Воронежский государственный университет инженерных технологий 2 ФГБОУ ВПО Воронежский государственный университет инженерных технологий 3 ФГБОУ ВПО Воронежский государственный университет инженерных технологий СОДЕРЖАНИЕ Общие сведения о специальности. Организационно- правовое 3 1 обеспечение образовательной деятельности Структура подготовки специалистов. Сведения по основной 4 2 образовательной программе Содержание подготовки специалистов 5 3 Учебный план 6 3. Учебные программы...»

«Содержание 1 Введение..3 2 Организационно-правовое обеспечение образовательной деятельности.3 3 Общие сведения о реализуемой основной образовательной программе.4 3.1 Структура и содержание подготовки специалистов.5 3.2 Сроки освоения основной образовательной программы.7 3.3 Учебные программы дисциплин и практик, диагностические средства8 3.4 Программы и требования к итоговой государственной аттестации.10 4 Организация учебного процесса. Использование инновационных методов в образовательном...»

«СОДЕРЖАНИЕ Предисловие Принятые сокращения Лекция 1. Общие понятия финансового права. Финансы и финансовая деятельность государства. 9 1.1. Финансы и финансовая система 1.2. Понятие финансового права, его предмет и метод. Принципы финансового права 1.3. Понятие и виды финансово правовых норм 1.4. Система и источники финансового права 1.5. Финансовые правоотношения, их особенности и виды. 23 1.6. Субъекты финансового права и защита их прав 1.7. Связь финансового права с другими отраслями права...»

«ГОСО РК 3.09.334-2006 ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ОБЩЕОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН МАГИСТРАТУРА Специальность 6N0706 – Геология и разведка месторождений полезных ископаемых Дата введения 2006.09.01. 1 Область применения Настоящий стандарт разработан на основе ГОСО РК 5.03.002-2004 и устанавливает требования к государственному обязательному минимуму содержания образовательных программ магистратуры и уровню подготовки его выпускников по специальности 6N0706 – Геология и разведка...»






 
© 2014 www.kniga.seluk.ru - «Бесплатная электронная библиотека - Книги, пособия, учебники, издания, публикации»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.