WWW.KNIGA.SELUK.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА - Книги, пособия, учебники, издания, публикации

 

Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 |

«Нотариальное удостоверение сделок Москва 2012 УДК347.961:347.132.6 ББК 67.410 Н85 Серия Библиотека Нотариального вестника Н85 Нотариальное удостоверение сделок. – М.: ...»

-- [ Страница 4 ] --

В.Ф. Яковлев подчеркивает, что «частный нотариат выполняет публичные функции», нотариальная деятельность является публичной как с точки зрения частного права (направлена на оказание публичных услуг в сфере правового обслуживания граждан), так и с точки зрения публичного права (имеет правоприменительный характер). См.: Яковлев В.Ф. Давайте объединим усилия… Нотариат, государственная власть и гражданское общество: современное состояния и перспективы. Материалы Всероссийской научно-практической конференции. 15–16 февраля 2007 г., г. Москва.

М.: ФРПК, 2007. С. 11.

Двуединая сущность нотариата выражается и в том, что, выступая от имени государства, реализуя властные полномочия, нотариус посредством совершения отнесенных к его компетенции действий лишь содействует заинтересованным лицам в осуществлении их прав, не призывая императивно (под страхом принуждения) к определенному поведению. Власть, переданная государством нотариусу, состоит в придании нотариальным актам качеств достоверности и исполнимости; Об аутентичности нотариальных актов см., напр.: Пиепу Ж.-Ф., Ягр Ж. Профессиональное нотариальное право / Пер. с франц. М., 2001. С. 116–122. Нотариальный акт направлен на официальное подтверждение права или факта и должен признаваться без дополнительной проверки любым лицом в рамках публичных отношений, неопределенным кругом лиц, оставляя свободу выбора вариантов дальнейшего поведения адресатам примененной нормы. Эта свобода находит свое выражение в том, что только субъекты частноправовых отношений, по заявлению или в отношении которых данный нотариальный акт совершался, вправе оспорить его в судебном порядке. Субъекты нотариально удостоверенной сделки всегда могут ее расторгнуть или изменить с соблюдением предписаний закона о форме соответствующих соглашений. И только в случаях, прямо предусмотренных законом, в первую очередь материальным правом, нотариальный акт обеспечивается принудительным исполнением в частноправовых отношениях (исполнительная надпись, соглашение об уплате алиментов).

Тарбагаева Е.Б. Цели и задачи нотариата на современном этапе // Нотариальный вестникъ. 2011. № 2. С. 25–31.

Нотариальное право России / Под ред. В.В. Яркова. М., 2003. С. 146 (автор главы – В.В. Ярков); Тарбагаева Е.Б. Организация и деятельность нотариата в Российской Федерации. СПб., 2006. С. 43–47.

Первая стадия – возбуждение нотариального производства. В ее основе находится юридическое действие – обращение частных лиц к нотариусу с просьбой об удостоверении сделки. Именно обращение к нотариусу с просьбой об удостоверении сделки является правопорождающим процессуальным юридическим фактом.

При возбуждении нотариального производства нотариус устанавливает фактические обстоятельства, определяющие его компетенцию и возможность совершения данного нотариального действия156.

К таким обстоятельствам относятся предметная компетенция нотариуса, территориальная компетенция нотариуса, место совершения нотариальных действий, установление личности обратившегося за совершением нотариального действия, проверка дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия, а также полномочий представителей, язык нотариального производства157.

Что касается территориальной компетенции, то статья 13 Основ устанавливает понятие нотариального округа (территории деятельности нотариуса). Однако в соответствии со статьей 13 Основ законодательства РФ о нотариате совершение нотариусом нотариального действия за пределами своего нотариального округа не влечет за собой признания недействительности этого действия.

Кассационное определение Костромского областного суда от Б. обратилась в суд с иском к нотариусу Костромского района К. о признании неправомерными действий по удовлетворению завещания и признания завещания недействительным.

В обоснование своих требований, в том числе, указала на то, что нотариус К. не могла удостоверить данное завещание по причине того, что не является нотариусом г. Костромы и м/р-н Черноречье не ее округ. Каждый гражданин для совершения нотариального действия вправе обратиться к любому нотариусу, за исключением случаев, предусмотренных статьей 40 настоящих Основ. Суд отклонил доводы Б., сославшись на то, что статья 40 Основ, предусматривающая место совершения нотариальных действий, не содержит указаний на то, что удостоверение завещаний должно быть совершено определенным нотариусом. Кроме того, в соответствии со статьей 13 Основ совершение нотариусом нотариального Москаленко И.В. Сущность и значение нотариата // Нотариус. № 5 (37). 2002.

С. 7.

Селянин А.В. Нотариат. СПб.: Питер, 2005. С. 82–83.

действия за пределами своего нотариального округа не влечет за собой признания недействительности этого действия.

В соответствии со статьей 42 Основ при совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившегося за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. Установление личности должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности гражданина, обратившегося за совершением нотариального действия.

В случае установления личности лица, обратившегося к нотариусу на основании удостоверения личности, практически исключается ситуация приобретения прав под чужим именем. Тем самым реализуется положение пункта 4 статьи 19 ГК РФ. Также устраняется вероятность заблуждения в тождестве личности контрагента по сделке. К сожалению, в отечественном ГК, в отличие от § 119 ГГУ158, данное основание не предусмотрено в качестве причины существенного заблуждения (пункт 1 статьи 178 ГК РФ): оспаривание сделки по данному основанию представляется невозможным, но в случае нотариального удостоверения сделки личность контрагента будет с несомненностью установлена.

Решением Фрунзенского районного суда г. Саратова удовлетворено заявление Г. о признании незаконным отказа совершить нотариальное действие и возложении обязанности совершить нотариальное действие. Нотариус отказал в совершении нотариального действия на основании предъявленного паспорта гражданина СССР образца 1974 года, указав, что с 01.07.2004 паспорт гражданина СССР утратил свое действие и более не является документом, на основании которого устанавливается личность гражданина Российской Федерации. Суд удовлетворил заявление, указав, что сроки действия паспорта гражданина СССР образца 1974 года законом не регламентированы.

Согласно статье 43 Основ нотариус обязан проверить дееспособность физического лица. В целом дееспособность определяется возрастом, что может быть установлено при предъявлении документа, удостоверяющего личность. К примеру, малолетние граждане не могут совершать сделки, которые требуют нотариального удостоверения: если норма пункта 2 статьи 28 ГК РФ предусматривает невозможность совершения сделок, даже направленных на безвозмездное Германское гражданское уложение.

получение выгоды, в нотариальной форме, то тем более исключено нотариальное удостоверение иных сделок несовершеннолетнего.

Если лицо по возрасту способно совершить сделку, за удостоверением которой обращается к нотариусу, оно предполагается дееспособным, если из его поведения не следует неспособность в момент совершения сделки понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ). В последнем случае невозможно установить действительную волю лица и его интересы, которые нотариус обязан защищать (часть 1 статьи 16 Основ).

Дееспособность может быть ограничена судом, исходя из социальных критериев (абзац 1 пункта 1 статьи 30 ГК РФ), либо гражданин может быть признан по суду недееспособным (пункт 1 статьи 29 ГК РФ). Нотариус не имеет возможности ознакомиться с соответствующими решениями судов и не имеет медицинского образования, поэтому «проверка дееспособности» де-факто становится приблизительной оценкой способности клиента понимать значение своих действий или руководить ими.

Если сведениями об ограничении или лишении гражданина дееспособности нотариус не обладает, но на основании личных наблюдений у нотариуса есть основания предполагать, что участник сделки не может понимать значение своих действий или руководить ими, нотариус откладывает удостоверение сделки и выясняет, не выносилось ли судом решение о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным. При отсутствии такого решения нотариус о своем предположении сообщает одному из лиц или одной из организаций, указанных в статье 281 ГПК РФ и способных поставить перед судом вопрос о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным, а также просит сообщить ему о принятом решении. В зависимости от решения этого лица или организации нотариус либо удостоверяет сделку, либо приостанавливает совершение нотариального действия по ее удостоверению до рассмотрения дела судом159.

С.В. Мальцева отмечает, что закон наделил нотариусов правом проверки (выяснения) дееспособности граждан, обратившихся за совершением нотариального действия, не обеспечив при этом надлежащими способами проведения такой проверки. В связи с этим она полагает целесообразным наделить нотариусов правом на возЧеремных Г.Г. Нотариальные действия и основные правила их совершения / http://www.lawmix.ru/comm/2435/ буждение дела о признании гражданина, обратившегося к нотариусу, недееспособным160.

Московский областной суд и Московская областная нотариальная палата. «Обзор судебной и нотариальной практики Московской области по применению законодательства при рассмотрении вопросов, возникающих из наследственного права, а также отдельных видов договоров по передаче имущества в собственность от 8 октября 2002 года».

1. У. предъявила иск к своей дочери З. о признании недействительным завещания, оставленного ее родной сестрой К., по которому К. завещала принадлежавший ей дом З., а также о признании недействительным свидетельства о праве на наследство, выданное нотариусом на дом ответчице, и свидетельства о государственной регистрации права собственности на дом, выданного Регистрационной палатой. При этом истица указала, что наследодатель решением суда в 1982 г. была признана недееспособной по причине душевного заболевания, и что она являлась опекуном сестры. Учитывая, что как опекун она не могла от имени опекаемой составить на себя завещание, было решено, что К. составит завещание в пользу З., что и было сделано, факт недееспособности наследодателя от нотариуса был скрыт. После оформления наследственных прав З. стала препятствовать истице пользоваться домом, в котором она проживала с сестрой около 20 лет. Решением суда заявленные требования были удовлетворены, несмотря на недобросовестные действия истицы как опекуна. Наследодатель К. не обладала дееспособностью на момент подписания завещания.

2. Клинский городской суд рассмотрел дело по иску прокурора в интересах Т. к А. о признании договора дарения квартиры недействительным, при этом прокурор сослался на следующие обстоятельства. Решением Клинского городского суда от 1.06.1990 года Р. был признан недееспособным. Несмотря на наличие в паспорте Р. с 1990 года специальной отметки о его недееспособности, 4.03.1995 года в нотариальном порядке было осуществлено удостоверение сделки по отчуждению имущества, а именно 4.03.1995 года Р. подарил принадлежащую ему на праве собственности двухкомнатную квартиру А.

Однако, являясь недееспособным, Р. был лишен возможноМальцева С.В. Роль нотариата в удостоверении сделок с недвижимым имуществом. Автореф. дисс. …канд. юрид. наук. М., 2004. С. 11.

сти понимать смысл и последствия той сделки, в которую его вовлекла ответчица, а потому данный договор дарения является недействительным с момента его совершения. Оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд пришел к выводу, что вышеуказанный договор дарения квартиры является ничтожным, поскольку совершен гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, а потому договор дарения, как ничтожная сделка, не влечет юридических последствий и является недействительным с момента его совершения.

Обзор судебной практики по гражданским делам, рассмотренным Челябинским областным судом в кассационном порядке в IV квартале 2002 года.

Принятие нотариусом необходимых мер для установления личности обратившегося за совершением нотариального действия гражданина свидетельствует об отсутствии вины нотариуса как в форме умысла, так и неосторожности, поскольку факт изготовления поддельных документов не мог быть установлен без использования специальных познаний и средств.

П. 4. Миндиярова Р.А. обратилась в Правобережный районный суд с иском к частному нотариусу Шпарфовой С.Н.

о возмещении ущерба, поскольку в результате нарушений, допущенных нотариусом при оформлении доверенностей, у нее была изъята следственными органами и возвращена собственнику автомашина «Фольксваген», чем ей причинен ущерб. Суд постановил решение об отказе в иске.

Судебная коллегия решение суда отменила ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и неправильного определения юридически значимых для дела обстоятельств.

Из материалов дела следует, что частным нотариусом Шпарфовой С.Н. была удостоверена доверенность от имени Косарева В.А. на право распоряжения Куриленко Н.А. автомобилем «Фольксваген». Приговором Челябинского областного суда при рассмотрении уголовного дела было установлено, что Косарев В.А., признанный потерпевшим по данному делу, указанной доверенности не выдавал, у нотариуса не был, от его имени в доверенности расписывался Сурменев, воспользовавшись недобросовестностью нотариуса Шпарфовой С.Н.

Частный нотариус Шпарфова С.Н. при совершении нотариальных действий надлежащим образом не устанавливала личность граждан, обратившихся за совершением нотариального действия, недобросовестно относилась к исполнению своих должностных обязанностей, что явилось одной из причин, способствовавших совершению преступления.

П. 5. Ларин О.Н. обратился в суд с иском к Соболевой Г.И., Попову Д.А. о признании недействительным дубликата договора купли-продажи квартиры, выданного частным нотариусом Сухановой Н.М. по поддельному паспорту Попову Д.А., доверенности, выданной от имени Ларина О.Н. на имя Дегтярева В.П. (он же Попов Д.А.) и удостоверенной нотариусом Рыжковой Ю.В., договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между Дегтяревым В.П. и Соболевой Г.И., о выселении последней из указанной квартиры.

Соболева Г.И. предъявила встречный иск к Попову Д.А., нотариусам Сухановой Н.М., Рыжковой Ю.В. и другим о возложении солидарной обязанности на ответчиков о приобретении ей равноценной квартиры, возмещении судебных расходов и морального вреда в размере 100 000 рублей, ссылаясь на то, что спорную квартиру приобрела по договору купли-продажи и является добросовестным приобретателем, впоследствии узнала, что квартира продана продавцом по поддельным документам.

Решением Калининского районного суда г. Челябинска, оставленным без изменения судебной коллегией, исковые требования Ларина О.Н. удовлетворены. Исковые требования Соболевой Г.И. удовлетворены частично. В компенсации морального вреда и привлечении к ответственности нотариусов Сухановой и Рыжковой отказано.

Судебная коллегия решение суда оставила без изменения, указав следующее.

Суд проверил законность и обоснованность действий как нотариуса Сухановой Н.М., так и нотариуса Рыжковой Ю.В.

и дал им надлежащую оценку, которая соответствует обстоятельствам дела и основана на анализе представленных сторонами доказательств.

Суд, давая оценку действий этих нотариусов, занимающихся частной практикой, пришел к правильному выводу о том, что только нотариус Суханова Н.М. при установлении личности гражданина, обратившегося к ней за выдачей дубликата договора купли-продажи квартиры с поддельным паспортом на имя Ларина О.Н., не только не проверила личность гражданина, но и в реестре № 1-2960 исправила действительные данные паспорта Ларина О.Н., указав, что личность «Ларина»

ею установлена, хотя фактически Ларин О.Н. с заявлением о выдаче дубликата не обращался, подпись от его имени выполнена другим лицом. Из приведенных выше обстоятельств следует, что нотариус Суханова Н.М. при надлежащем соблюдении ею требований, предъявляемых к порядку оформления и регистрации нотариальных действий, имела основания сомневаться относительно личности гражданина, обратившегося к ней с заявлением о выдаче дубликата договора и выдала дубликат договора постороннему лицу.

Оценивая действия нотариуса Рыжковой Ю.В., суд пришел к выводу об отсутствии в ее действиях вины в любой форме, т.к. ею были приняты все необходимые меры для установления личности обратившихся к ней граждан. Каких-либо обстоятельств, которые могли дать ей основание сомневаться в личности обратившихся к ней граждан, судом не установлено. Заключением эксперта подтвержден факт изготовления поддельного паспорта на высоком техническом уровне и невозможности отличить его от подлинного документа без использования специальных познаний и средств.

Обзор нотариальной и судебной практики Московской области по отдельным вопросам, относящимся к сделкам за 2007 год.

Нотариус удостоверил договор дарения квартиры на основании доверенности, не предусматривающей заключение договора дарения, что является недопустимым.

Ч. обратилась в суд с иском к ответчикам А. и Ф. о признании недействительной доверенности и оформленного по ней договора дарения квартиры, ссылаясь на то, что указанная сделка была оформлена отцом ответчика без ее желания и согласия, и, кроме того, он ввел ее в заблуждение и действовал помимо ее воли, воспользовавшись ее болезненным состоянием. В ноябре 2004 г. она находилась на лечении в больнице, и после выписки из больницы А. сразу отвез ее к нотариусу, где она подписала какой-то документ. Все события составления и подписания документа помнит очень плохо, поскольку в тот день чувствовала себя очень слабой и больной, находилась под воздействиями медицинских препаратов. Позже ей стало известно, что в этот день была составлена доверенность от ее имени на совершение различных сделок, а через две недели А., действуя от ее имени, оформил договор дарения принадлежащей ей квартиры, подарив ее своему сыну Ф., которого она видела всего два раза. Нотариус 3., допрошенная в судебном заседании, пояснила, что доверенность действительно была оформлена в ее нотариальной конторе, истица сама лично читала текст, все ей было объяснено, подозрений на болезненность ее состояния здоровья визуально она не установила, поскольку истица отвечала на вопросы правильно. Договор дарения спорной квартиры также был оформлен ею в соответствии с действующим законодательством. Нотариус М. в судебном заседании пояснила, что истица Ч. в феврале 2004 г. составила в ее нотариальной конторе завещание в пользу ответчика Ф. и его отца А., ответчиков по делу, но впоследствии его отменила. Нотариус пояснила, что у нее сложилось такое впечатление, что истица сама не знает, чего хочет, поэтому она сказала ей, что никакие другие сделки она оформлять не будет. Суд постановил решение, которым признал недействительными доверенность и договор дарения квартиры, применил последствия недействительности данной сделки, возвратил стороны в первоначальное положение. (Отметим, что при вынесении решения суд не дал оценку действию нотариуса, допустившего грубое нарушение законодательства при удостоверении договора дарения, которое является основанием для признания сделки ничтожной. Нотариус удостоверил договор дарения квартиры на основании доверенности, оформленной с нарушением статьи 576 ГК РФ, в которой не указаны одаряемый и предмет договора дарения.) Вторая стадия нотариального удостоверения сделки – установление юридического состава, необходимого для совершения нотариального производства – направлена на установление нотариусом условий ее действительности. Данная проверка осуществляется нотариусом в пределах тех полномочий, которые установлены законом161. Проверка нотариусом условий действительности сделки осуществляется путем исследования документов и сведений, которые соответственно представлены и сообщены лицами, обратившимися за совершением нотариальных действий. Можно сказать, что здесь речь идет о сборе доказательств нотариусом для установления необходимого фактического состава. При этом доказывание в нотариальном производстве существенно отличается от судебного:

Известно, что многие полномочия нотариуса, например, право требовать согласие супруга на отчуждение общего имущества или право проверять соблюдения преимущественного права покупки доли в общей собственности, сформулированы не в Основах, а в акте рекомендательного характера – Методических рекомендациях.

Такое положение дел не соответствует абзацу 1 статьи 39 Основ, согласно которой порядок совершения нотариальных действий может быть установлен лишь в законодательном порядке.

а) нотариус более активен как в определении предмета доказывания, так и во многих случаях в сборе необходимых доказательств.

С этой целью он вправе собирать доказательства самостоятельно, когда это возможно в силу закона, либо предложить представить соответствующие доказательства лицам, обратившимся за совершением нотариального действия. Проект федерального закона о нотариате предусматривает правило о комплексном оказании юридической помощи нотариусом, которая включает осуществление сбора по просьбе заинтересованных лиц необходимых для совершения нотариального действия сведений путем получения юридически значимой информации от государственных органов, организаций, физических лиц и иных органов и лиц (статьи 17 и 154 проекта);

б) в нотариальном производстве более строгие правила допустимости доказательств, когда практически все факты совершения нотариального действия должны подтверждаться только определенными письменными доказательствами, чаще всего квалифицированными, выданными компетентными органами исполнительной власти или местного самоуправления, либо подпись на которых засвидетельствована нотариусом или иным уполномоченным лицом (об этом см.

далее);

в) нотариус лишен, в отличие от суда, права проверки целесообразности и законности совершения тех или иных действий органами власти и местного самоуправления162 (об этом см. далее).

Для получения необходимых документов нотариус вправе использовать полномочия, предоставленные ему статьей 15 Основ законодательства РФ о нотариате, по запросу информации. К сожалению, такое право нотариуса не увязано с обязанностями других органов и должностных лиц по предоставлению нотариусам сведений, необходимых для совершения нотариального действия. Например, Федеральный закон «Об актах гражданского состояния» исключил нотариусов из числа лиц, имеющих право делать запросы в архивах ЗАГСов. Проект федерального закона о нотариате провозглашает обязательность требований нотариуса по представлению документов для всех субъектов права, однако в части установления ответственности содержит отсылочное положение к «действующему законодательству» (статья 154 проекта).

В результате проверки документальных доказательств на предмет их относимости, допустимости (статья 45 Основ), достаточности и достоверности нотариус либо подтверждает наличие условий дейСелянин А.В. Нотариат. СПб.: Питер, 2005. С. 83.

ствительности сделки и переходит к третьей стадии163 – совершению удостоверительного акта, либо отказывает в совершении нотариального действия (статья 48 Основ)164.

При удостоверении сделок по отчуждению имущества нотариус должен истребовать документы, необходимые для оформления договоров по отчуждению имущества.

Серпуховский городской суд 21.05.2000 г. рассмотрел дело по иску Мелиховой к Комитету по управлению имуществом и ИМНС г. Серпухова о признании недействительным договора купли-продажи квартиры. Истица и ее представитель просили признать недействительным договор купли-продажи квартиры в Серпухове, заключенный 07.09.94 г. и удостоверенный нотариусом, между Федотовой, умершей в сентябре 1994 г., и Пузыревым, умершим 05.10.2000 г., ссылаясь на то, что Федотова по договору купли-продажи ранее, то есть 20.07.94 г., уже продала свою квартиру гр-ке Кремлевой, у которой она, то есть истица, в свою очередь, купила указанную квартиру 19.10.94 г. В связи с тем, что до настоящего времени в отношении одной и той же квартиры имеются два договора, она лишена возможности распорядиться своей квартирой, в которой постоянно проживает с момента ее приобретения и до настоящего времени. Как видно из дела, по данным БТИ, спорная квартира зарегистрирована на двух собственников:

на истицу по договору купли-продажи от 19.10.94, заключенному между нею и гр. Кремлевой, и на гр. Пузырева – по договору купли-продажи от 07.09.94 г. между последним и гр.

Федотовой. Материалами дела установлено, что собственником указанной квартиры до заключения указанных договоров была Федотова, которая при жизни по договору дарения от 20.07.94 г. подарила указанную выше квартиру гр-ке Кремлевой, а последняя, в свою очередь, по договору от 19.10.94 г.

продала эту же квартиру истице по делу, которая с указанного времени прописана и постоянно проживает в спорной В.Н. Аргунов выделяет иные три стадии: «возбуждение деятельности нотариального органа; рассмотрение заявления по существу и совершение нотариального акта; обжалование действий нотариального органа. Кроме того, при совершении некоторых нотариальных действий самостоятельное значение приобретают стадии предварительной подготовки и исполнения нотариального акта». Правовые основы нотариальной деятельности. Уч. пособие под ред. к.ю.н. В.Н. Аргунова. М.: БЕК, 2004. С. 75 (автор главы – В.Н. Аргунов).

Нотариальное право России / Под ред. В.В. Яркова. С. 149–150 (автор главы – В.В. Ярков).

квартире. Таким образом, на момент оформления договора купли-продажи той же квартиры Пузыреву, имевшего место 19.09.94 г., Федотова уже не была собственником указанной квартиры и вторично ею распорядиться была не вправе.

Суд признал недействительным договор купли-продажи квартиры, зарегистрированный 07.09.94 г. нотариусом Серпуховского нотариального округа Сирма, заключенный между Федотовой и Пузыревым, поскольку при удостоверении сделки нотариусом в нарушение требований закона не были истребованы необходимые документы из БТИ, в результате была удостоверена сделка, которая с момента заключения являлась ничтожной.

Решение Советского районного суда г. Краснодара от 18 октября 2007 года М. обратилась в суд с иском к Ц. и Ч. о расторжении предварительного договора купли-продажи однокомнатной квартиры, заключенного ею с Ч. и удостоверенного Ц., и возмещении ей Ц. причиненного ущерба (впоследствии исковые требования изменила, просила признать договор недействительным, как противоречащий закону, указывала на мнимость договора – продавец не имел намерения исполнять его). В обоснование требований ссылается на то, что Ц. отнеслась недобросовестно к возложенным на нее государством обязанностям, не проверила у Ч. правоустанавливающие документы на объект недвижимости, который продавался, в результате чего истице был причинен имущественный вред.

Суд отказал в удовлетворении исковых требований, указав следующее.

При удостоверении предварительного договора (договора о намерениях сторон совершить какие-либо действия в будущем) нотариус, фиксируя волю сторон, выступает и в качестве свидетеля от государства с тем, чтобы в случае необходимости подтвердить их намерения.

При совершении указанного нотариального действия стороны могут предоставить те документы, которые, по их мнению, подтверждают серьезность их намерений. При этом не предусмотрена обязанность нотариуса истребовать документы, подтверждающие право собственности на квартиру, в отношении которой только в будущем будет заключен договор купли-продажи, так, в соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Более того, нотариус не имела права отказать в удостоверении предварительного договора по основанию отсутствия у сторон договора правоустанавливающих документов.

Третья стадия – совершение нотариального действия нотариусом, либо отказ в его совершении. На данной стадии происходит практическое совершение нотариального действия по процедурам, установленным в Основах и других федеральных законах.

На данной стадии нотариус вправе составлять проекты сделок, заявлений и других документов, изготавливать копии документов и выписки из них, а также давать разъяснения по вопросам совершения нотариальных действий. При необходимости нотариус вправе истребовать от физических и юридических лиц сведения и документы, необходимые для совершения нотариальных действий. Заявители могут представить нотариусу и проект соответствующего нотариального акта. Однако и в этом случае нотариус обязан проверить его содержание на предмет соответствия требованиям законодательства165.

При совершении нотариального действия нотариус обязан обеспечить соблюдение норм как материального, так и процедурного нотариального права. Как уже отмечалось, соблюдение формы нотариального производства имеет обязательный характер, и ее игнорирование в каких-либо существенных составляющих может привести к признанию верного по существу нотариального акта недействительным.

В соответствии со статьей 16 Основ нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред166.

Зайцева Т.И., Галеева Р.Ф., Ярков В.В. Настольная книга нотариуса. М.: Волтерс Клувер, 2004.

Нотариус неизбежно оказывается перед необходимостью давать советы, которых требует правовая обеспеченность, обязательная надежность удостоверенных актов. Именно это составляет обоснование другой задачи, которая возлагается на нотариуса и значительно дополняет задачу удостоверения подлинности и вытекающее из нее требование эффективности: обязанность совета, возлагаемая на него в пользу обратившихся к нему сторон. Через эту обязанность на всю нотариальную деятельность распространяется законодательный контроль, регламентированный статусом и публичным порядком: как единодушно отмечает юридическая наука, судебная практика действительно распространила воздействие данного обязательства совета на всю деятельность нотариуса в целом, так что на сегодняшний день оно получило подлинную автономию и не выступает в качестве простого дополнения единственной задачи удостоверения актов, но как составляющая этой задачи. Обер Ж.-Л. Гражданскоправовая ответственность нотариусов. М.: Фонд развития правовой культуры, 2007.

С. 33–34.

Московский областной суд и Московская областная нотариальная палата. «Обзор судебной и нотариальной практики Московской области по применению законодательства при рассмотрении вопросов, возникающих из наследственного права, а также отдельных видов договоров по передаче имущества в собственность от 8 октября 2002 года».

Нотариус должен разъяснять сторонам содержание и последствия договора дарения. Отсутствие указаний на то, что нотариус разъяснил сторонам положений закона о предмете договора и последствиях его заключения, является основанием к признанию таких договоров недействительными. Суды довольно часто удовлетворяют требования заявителей по тем основаниям, что они не понимали последствия заключенного ими договора дарения.

Так, Дерябкина предъявила иск к Дерябкину о признании недействительным заключенный 18.04.2000 г. договор дарения ею своей квартиры ответчику, а также двум внукам, указав, что намеревалась составить завещание, а заключила договор под влиянием заблуждения. Из договора дарения, удостоверенного нотариусом г. Фрязино Крапиной, видно, что нотариусом разъяснены требования статей 209, 223, 288 ГК РФ, то есть о содержании права собственности, о возникновении права собственности по договору, о собственности на жилое помещение. Решением Щелковского городского суда от 25.07.2000 г. иск Дерябкиной удовлетворен, договор дарения признан недействительным.

Комментарий. Нотариус не указал и не разъяснил дарителю положения статей Гражданского кодекса РФ по договору дарения, им были указаны статьи ГК РФ, которые не определяют условий и порядка заключения данного вида договора.

Нотариус должен разъяснять сторонам, что такое договор дарения. В то же время суды должны учитывать, что если в договоре указаны соответствующие статьи ГК РФ и имеется запись о том, что они разъяснены, то это соответствует действительности, поэтому выводы суда о том, что даритель в таком случае заблуждался относительно последствий договора дарения, являются, как правило, бездоказательными.

Определение Московского городского суда от 21.09.2010 г. по делу № 33-26971.

Копытины М.Н. и Т.И. обратились в суд с иском к Копытину Д.А. о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности сделки, указывая на то, что они не имели намерения дарить принадлежащую им на праве собственности двухкомнатную квартиру своему внуку Копытину Д.А. по договору дарения, а полагали, что оформляют на него завещание. Кроме того, они ссылались на то, что на момент подписания договора дарения название и текст договора ими прочитаны не были, содержание договора и его правовые последствия озвучены нотариусом не были, а им только указали место, где нужно расписаться.

Решением Бабушкинского районного суда Москвы от 15.06.2010 г. в удовлетворении исковых требований было отказано. Московский городской суд направил дело на новое рассмотрение в связи со следующим.

Согласно статье 54 Основ законодательства РФ о нотариате нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Как усматривается из договора дарения, заключенного между сторонами 04.02.2010 г., в нем отсутствует указание на то, что договор истцам был зачитан нотариусом При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что суду следовало проверить обстоятельства заключения договора дарения между сторонами, установить, понимали ли истцы значение оформляемой ими сделки, и соответствовала ли она действительным намерениям сторон.

По общему правилу все совершенные действия нотариуса и участников нотариального производства при совершении конкретного нотариального действия фиксируются, во-первых, в тексте самой сделки либо иного документа, во-вторых, в реестре нотариальных действий, в-третьих, в иных документах, остающихся в делах нотариуса (заявлениях участников нотариального производства и иных лиц, чьи права затрагивались совершением данного нотариального действия).

С.В. Мальцева отмечает, что правомерной является практика составления протоколов нотариальных действий, фиксирующих те обстоятельства, которые невозможно отразить в тексте самого нотариального документа, например вопросы, задаваемые нотариусом участникам нотариального производства с целью проверки понимания ими значения совершаемых ими действий и их правовых последствий.

Ведение протокола и присутствие свидетелей позволят точно зафиксировать все процессуальные действия нотариуса и других участвующих в деле лиц и будут способствовать эффективной проверке судом соблюдения установленного порядка совершения сделок с недвижимостью и прав всех участников. Такая мера позволит также обеспечить эффективный надзор за исполнением нотариусами профессиональных обязанностей, осуществляемый органами юстиции, нотариальными палатами и налоговыми органами167.

Проект федерального закона о нотариате предусматривает введение в нотариальное производство протокола нотариального действия, в котором будут отражаться «сведения, имеющие значение для полного и всестороннего отражения нотариального действия». Данную формулировку нельзя признать удачной: нотариальное действие должно быть отражено (воплощено) в удостоверительной надписи.

В протоколе следует отражать ход нотариального производства, сведения о содержании и последовательности выполнения нотариусом тех или иных действий, обеспечивающих правомерность нотариального акта, которые не найдут отражения в удостоверительной надписи. В современной практике появилась и такая форма фиксации хода нотариального производства, как осуществляемая нотариусом аудиозапись (см. материалы гражданского дела № 2-1609/10 по иску Тереньевой Г.А. к Денисову П.В. о признании договора пожизненной ренты недействительным Кировского районного суда г. Самары).

Содержание этапов нотариального удостоверения сделки обусловлено наличием условий действительности сделки, которые определяются в нормах гражданского права, а также иными обстоятельствами, при наличии которых сделка соответствует закону и выявление которых предотвращает возникновение конфликтов в будущем (представление согласия, необходимого для совершения сделки).

Во-первых, нотариус в пределах предоставленных ему полномочий обязан выяснить точный смысл волеизъявления сторон, то есть попросить представить проект сделки или, если стороны просят об этом нотариуса, составить такой проект, устно изложить желаемый правовой результат и условия волеизъявления.

Во-вторых, нотариус, действуя в интересах обратившихся к нему лиц, разъясняет им правовые последствия волеизъявления, изложенного в проекте или устно (статья 16 Основ). В некоторых случаях, принимая решение о совершении сделки, стороны имеют Мальцева С.В. Роль нотариата в удостоверении сделок с недвижимым имуществом. Автореф. дисс. …канд. юрид. наук. М., 2004. С. 11.

в виду совсем иные юридические последствия, чем те, которые в действительности наступят в силу императивных норм объективного права. В отдельных случаях, обращаясь к нотариусу, лица имеют в виду лишь определенную хозяйственную, а не юридическую цель, то есть юридическая направленность воли отсутствует. Как известно, в отсутствие юридически направленной воли совершение сделки немыслимо (статья 153 ГК). Нотариус в таком случае может предложить клиентам по их просьбе различные юридические формы, которые могут отвечать их экономическим интересам в той или иной степени.

В-третьих, в случае достижения соглашения вне нотариальной конторы нотариус проверяет, достигнуто ли в действительности соглашение между сторонами. Такое соглашение сторон может основываться на недоразумении в связи с отсутствием основания сделки (желание одной стороны продать, а другой – получить в дар). Нотариус в ходе нотариального удостоверения выясняет данные обстоятельства, тем самым устраняя основания для будущих споров.

В случае совершения договоров об отчуждении или залоге недвижимости и иного имущества, подлежащего регистрации, нотариус также осуществляет дополнительную проверку легитимации отчуждателя или залогодателя на распоряжение имуществом (статья Основ).

Московский областной суд и Московская областная нотариальная палата. «Обзор судебной и нотариальной практики Московской области по применению законодательства при рассмотрении вопросов, возникающих из наследственного права, а также отдельных видов договоров по передаче имущества в собственность от 8 октября 2002 года».

Завещание должно отражать волю наследодателя. Нотариус удостоверяет завещание в соответствии с желанием наследодателя, и нотариус не вправе впоследствии изменять текст завещания. Эти действия и измененный текст завещания не соответствуют требованиям закона, а поэтому признаются недействительными.

Решением суда удовлетворен иск П., предъявленный к своему брату, о признании завещания, составленного их умершей матерью, частично недействительным по той причине, что фактически их мать завещала садовый дом и земельный участок только ему, но после смерти матери, не желая обидеть брата, он обратился к нотариусу, составившему завещание, с просьбой вписать в завещание и ответчика, что было сделано, и это дало возможность им обоим получить свидетельства о праве на наследство и быть принятыми в члены садоводческого товарищества. Проведенной по делу почерковедческой экспертизой было установлено, что фрагмент «дописанной»

части завещания, который был выполнен после всего текста распоряжения словами «а также и моему сыну П.», был допечатан при повторной закладке экземпляров завещания на той же пишущей машинке. Свидетель К. пояснила, что видела подлинник завещания, составленный наследодателем, в котором было указано, что все имущество было завещано только истцу.

09.03.2005 г. президиум Санкт-Петербургского городского суда рассмотрел в судебном заседании гражданское дело по жалобе К. на отказ нотариуса в совершении нотариального действия нотариусом Санкт-Петербурга А. на основании надзорной жалобы нотариуса и определения судьи Санкт-Петербургского городского суда от 28.02.2005 г. о передаче дела в суд надзорной инстанции.

К. обратился в Василеостровский районный суд с жалобой на отказ нотариуса А. в совершении нотариального действия:

свидетельствовании подлинности подписи на заявлении об отказе от участия в приватизации занимаемой жилой площади и о согласии на приватизацию занимаемой им жилой площади без его участия лицами, совместно проживающими с ним.

Решением Василеостровского районного суда от 17.12.2003 г.

жалоба К. была удовлетворена. Президиум Санкт-Петербургского городского суда отменил принятые судебные постановления по следующим основаниям.

Согласие на приватизацию жилой площади совместно проживающими лицами и отказ от участия в приватизации являются сделкой, так как данный документ влечет за собой прекращение имущественного права гражданина на получение безвозмездно в собственность квартиры или доли в праве собственности на квартиру. При удостоверении сделки нотариус в соответствии со статьей 54 Основ законодательства о нотариате обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, выяснить, не заблуждается ли гражданин в отношении совершаемого нотариального действия, нет ли обмана, насилия, угрозы.

При этом нотариусом сделка удостоверяется. При свидетельствовании подлинности подписи нотариус в соответствии со статьей 80 Основ не удостоверяет фактов, изложенных в документах, а лишь подтверждает, что подпись сделана определенным лицом, и не обязан проверять, соответствует ли содержание документа действительному намерению граждан, не обязан разъяснять гражданам смысл и значение документа в отличие от удостоверения сделок.

Нотариус свидетельствует подлинность подписи на документах, содержание которых не представляет собой изложение Отказ от приватизации является сделкой, так как он влечет за собой прекращение имущественного права гражданина на получение безвозмездно в собственность занимаемой им жилой площади.

Нотариальное удостоверение сделки есть процедура, в ходе которой нотариус путем совершения установленных законом процессуальных действий собирает, исследует и оценивает доказательства наличия условий действительности сделки и отсутствие иных обстоятельств, при наличии которых сделка не соответствовала бы закону и нарушались бы права третьих лиц.

1.4. Какие функции нотариата реализуются в нотариальной удостоверительной деятельности?

Регулирование удостоверительной процедуры должно обеспечить придание нотариальным актам как презумпции законности, так и презумпции достоверности. Пункт 8 базовых принципов системы латинского нотариата гласит: «Нотариальные документы имеют как презумпцию законности, так и презумпцию достоверности. В соответствии с презумпцией законности юридическое действие или документ для того, чтобы иметь силу, должны объединять в себе установленные законом условия. В частности, необходимо, чтобы воля договаривающихся сторон была изъявлена свободно и сознательно в присутствии нотариуса. Презумпция достоверности означает, что факты, изложенные в документе и произошедшие в присутствии нотариуса или о которых нотариусу доподлинно известно, признаются достоверными».

В определении Конституционного Суда РФ от 16.10.2001 г.

№ 212-О подчеркнуто: «Нотариальное удостоверение установлено для контроля со стороны государства за совершением сделок с недвижимостью, его введение создает дополнительные гарантии законности совершаемой сделки, надлежащего выполнения ее сторонами соответствующего обязательства и призвано способствовать укреплению и стабильности гражданского оборота в целом». Подобные утверждения давно стали общим местом в научной и учебной литературе, однако они мало проясняют вопрос о пределах «государственного контроля за совершением сделок» и в целом за гражданским оборотом. Мало что объясняет и признание или непризнание нотариальной деятельности правоприменительной (широкий и узкий подходы к решению данного вопроса представлены выше), правоохранительной и пр.

Среди функций нотариата традиционно выделяют следующие:

• социальные:

– предупредительно-профилактическая (превентивное правосудие, предупреждение и снижение количества гражданско-правовых споров в судах, облегчение бремени доказывания путем создания квалифицированных доказательств);

– правореализационная («в чистом» виде проявляется при совершении исполнительных надписей);

– правоохранительная (обеспечение правомерности поведения участников оборота, что способствует снижению количества как гражданских, так и уголовных правонарушений, снижению криминальности);

– фискальная (содействие налоговым органам в случаях, предусмотренных налоговым законодательством);

• функции, отражающие содержание и специфику нотариальной деятельности:

– правоустановительная (установление в нотариальном производстве юридико-фактических составов);

– удостоверительная (придание от имени государства особого правового характера действиям участников гражданского оборота);

– охранительная (содействие в осуществлении прав, разъяснение содержания нормативных актов и последствий совершаемых действий, обеспечение охраны субъективных прав и интересов (обеспечение правовой безопасности));

– юрисдикционная (содействие ликвидации правовых конфликтов либо санкционирование принудительного осуществления субъективных обязанностей, например, при совершении исполнительных надписей)168.

Настольная книга нотариуса: В 2 т. Том 1: Учебно-методическое пособие.

2-е изд., испр. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2004. С. 23–29.

Анализ приведенной классификации не является предметом настоящего исследования. Отметим, что, как правило, их содержание раскрывается весьма кратко, а главное – без апеллирования к конкретным правилам совершения нотариальных действий, в которых, собственно, и проявляется реализация этих функций169. Между тем одной лишь декларации выполнения нотариатом той или иной функции, существование многих из которых выглядит столь очевидным и бесспорным, что рассматривается как аксиома, явно недостаточно, чтобы ответить на ежедневные вопросы нотариальной практики и, тем более, чтобы использовать их при разработке нового законодательства о нотариате. Обобщая далее эти функции, мы будем говорить о:

• контрольной (проверочной) функции;

• удостоверительной (доказательственной, создание квалифицированных доказательств) функции;

• функции обеспечения правовой безопасности (функция разъяснения, совета, предупреждения использования правовой неграмотности во вред интересам лица или охранительная);

• фискальной функции.

Формирование облика современного нотариата и, как следствие, сущность и значение нотариальной формы сделки зависят от ответа на вопрос о том, каким образом сочетаются указанные функции, имеют ли какие-либо из них превалирующее значение, и если да, то почему?

1.5. Каким должно быть соотношение текста нотариально удостоверенной сделки и удостоверительной надписи (что входит в «объем удостоверения» со стороны нотариуса)?

Как следует из анализа, содержащегося в первой части настоящего исследования, не все содержание сделки является предметом проверки и контроля со стороны нотариуса. Другими словами, не все условия, составляющие текст нотариально удостоверенной сделки, Можно согласиться с тем, что определять нотариальное право как сугубо охранительное неверно (см.: Настольная книга нотариуса: в 2 т. Том 1: Учебнометодическое пособие. 2-е изд., испр. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2004. С. 29), но от простого увеличения числа функций нотариата роль нотариата не становится яснее, а главное, не становятся более понятными правила, по которым должны совершаться конкретные нотариальные действия.

входят в объем удостоверения с его стороны. Кратко суммируем приведенные примеры:

• необходимо разграничивать факты, удостоверяемые нотариусом в силу того, что они совершаются в его присутствии, и заявления сторон, которыми они обмениваются при подписании договора, гарантии, выдаваемые одной стороной в пользу другой, или заявления, которые они делают совместно, и о которых они желают сделать соответствующее указание в тексте сделки. Так, наиболее типичным в российской практике является включение в текст сделки оговорки о том, что покупная цена объекта уплачена продавцом покупателю до подписания договора вне нотариальной конторы. Свидетелем данного факта нотариус не является, вместе с тем нет оснований запретить сторонам включать такие совместные заявления в текст сделки. Следовательно, в тексте появляются констатации, которые не выступают предметом удостоверения со стороны нотариуса;

• при удостоверении реальных договоров нотариус не выступает свидетелем фактической передачи имущества или денег. Поэтому следует вести речь об удостоверении нотариусом не сделок, а волеизъявлений, которое будет осуществляться по тем же правилам, но ликвидирует двусмысленность в статусе нотариального акта (не будучи очевидцем факта передачи денег, нотариус и не претендует на то, чтобы удостоверять сделку займа);

• предмет и объем нотариального удостоверения могут зависеть от конкретных условий совершения нотариального действия.

Так, стороны могут просить о срочном совершении нотариального действия, отказываясь от проверки тех или иных аспектов действительности сделки170. Необходимо решить вопрос о праЗдесь мы имеем ввиду допустимость совершения нотариального действия без установления отдельных юридико-фактических обстоятельств по просьбе сторон, которые обращаются к нотариусу с ходатайством удостоверить сделку незамедлительно, например, без проверки принадлежности отчуждаемого титула продавцу (речь идет не о будущей вещи, а об объекте, существующем и принадлежащем продавцу, который лишь не успел получить актуальную выписку из ЕГРП). Покупатель заявляет, что вполне доверяет продавцу и не требует предъявления документа, подтверждающего принадлежность титула на момент совершения сделки. Спешка же сторон вызвана тем, что продавец завтра уезжает в долговременную командировку за границу, а совершать сделку через представителя стороны не хотят, ибо главную опасность видят не в том, что в действительности титула нет (в конце концов, это обстоятельство будет выявлено в момент государственной регистрации), а в том, что сделку совершит не сам продавец, а его представитель, в чем усматривают значительно большую опасность для возможного в будущем оспаривания договора. Возникает вопрос о том, вправе ли нотариус удостоверить сделку, получив от сторон такое ходатайство и отразив в нотаве нотариуса при осуществлении нотариального удостоверения провести проверку не всех условий действительности сделки с указанием на это в удостоверительной надписи. Выше рассмотрен вопрос о допустимости облечения в нотариальную форму сделки, уже совершенной сторонами ранее, но в отношении которой они впоследствии пришли к соглашению о необходимости придания ей нотариальной формы, и о материальноправовом значении такого придания.

Поскольку нотариальное удостоверение является правоприменительной деятельностью нотариуса, по ее итогам принимается соответствующий акт. С данным актом связываются юридические последствия в гражданском праве (придание сделке нотариальной формы, то есть создание нотариального акта). Формой правоприменительного акта нотариуса при удостоверении сделки является удостоверительная надпись.

Не вызывает сомнений, что именно с проставлением удостоверительной надписи нотариальное действие считается совершенным, а сделка считается заключенной в нотариальной форме.

В настоящее время формы удостоверительных надписей утверждаются Министерством юстиции и носят императивный характер.

Причем в них включается указание на проверку и удостоверение нотариусом только отдельных, наиболее существенных обстоятельств:

проверка личности, правоспособности юридического лица и дееспособности физического лица, полномочий представителей, принадлежности имущества отчуждателю. Возникает вопрос о том, как соотносится доказательственная сила всего текста нотариально удостоверенной сделки и удостоверительной надписи, другими словами, что можно считать удостоверенным: только то, что указано в удостоверительной надписи, или же объем удостоверения не равен содержанию удостоверительной надписи, а равен всему тексту сделки или, во всяком случае, включает в себя и те разъяснения нотариусом содержания правовых норм и рисков, на которые указано в тексте сделки?

При решении данного вопроса следует учитывать, что именно удостоверительная надпись воплощает в себе итог деятельности нотариуса наиболее концентрированным образом: она представляет собой заявление самого нотариуса о том, каковы результаты его проверочной деятельности, что им установлено, от проверки каких обстоятельств он уклонился в силу тех или иных причин, о чем риальном акте, что он не проверял принадлежность титула на момент удостоверения, или должен отказать в удостоверении? Другими словами, допустимо ли существование «сокращенного» нотариального производства наряду с «полноформатным»?

предупреждает стороны сделки и всех третьих лиц, в руках которых оказался текст данного нотариального акта. Заявление (декларация), образующее содержание удостоверительной надписи, адресовано в первую очередь третьим лицам, т.к. исходит уже не от сторон сделки, а от публичного должностного лица. «Скрепляя» волеизъявление сторон, давая ему «путевку в жизнь», проставление удостоверительной надписи отражает волю государства санкционировать правоотношение, возникающее из этой сделки, и в этом значении оно адресовано всем прочим субъектам оборота, перед которыми надпись манифестирует результат публично-правовой деятельности.

Вместе с тем для надписи, как и для судебного решения, справедливо выражение «удостоверительная надпись включает и ненаписанное»: она преломляет и отражает всю совокупность действий, образовывающих содержание нотариального производства. Поэтому доказательственное значение в будущих спорах будет иметь, например, не только текст сделки и удостоверительной надписи, но текст протокола нотариального действия, отражающий формирование воли лица под влиянием разъяснительной работы со стороны нотариуса; с другой стороны, основанием для признания нотариального акта незаконным могут быть такие нарушения процедуры его совершения, которые в тексте сделки и надписи по понятным причинам не зафиксированы (например, нарушение правил о беспристрастности нотариуса).

Было бы неоправданно включать указание на то, что было разъяснено сторонам, и о каких рисках они были предупреждены, в текст удостоверительной надписи, ибо под такими разъяснениями и предупреждениями всегда необходимо получить подпись самих сторон. Поэтому практика вполне логично идет по пути включения заявлений о разъяснении сторонам того или иного нормативного положения в текст сделки, под которым они подписываются (хотя к условиям сделки данные разъяснения отнести нельзя), а не в текст удостоверительной надписи.

С учетом изложенного содержание понятия «объем удостоверения» представляется неоднозначным: удостоверяется как то, о чем прямо указано в тексте удостоверительной надписи, так и то, что указано в тексте сделки как результат разъяснительной работы нотариуса. Удостоверяется и факт произнесения сторонами перед лицом нотариуса тех заявлений (как односторонних, так и совместных), которые включены в текст сделки.

Возможны два подхода к решению вопроса о содержании и значении удостоверительной надписи.

Первый – удостоверительная надпись включает фиксацию всего, что нотариус проверил, разъяснил и о чем предупредил стороны, какие обстоятельства оставил без проверки и почему. Такой подход обусловлен тем, что удостоверительная надпись представляет собой концентрированное воплощение нотариальной деятельности, ее результат, она суть «заявление нотариуса», которое он делает от имени государства, сообщая всем третьим лицам обстоятельства ее удостоверения. При таком подходе удостоверительная надпись должна воспроизводить и часть текста сделки (например, пункты о разъяснении нотариусом сторонам сделки отдельных положений законодательства).

Второй – удостоверительная надпись полностью освобождается от указания в ней на результаты контрольно-проверочной деятельности нотариуса, ибо они должны быть отражены в тексте сделки.

Все оговорки (принадлежность титула не проверена, покупатель отказался от проверки величины сделки для продавца в целях установления соблюдения требований закона о ее одобрении как крупной, удовлетворившись заявлениями продавца по этому вопросу, стороны заявили о покупке квартиры на личные, а не общие средства и т.д.) должны быть включены в текст сделки после изложения ее условий, и под ними должна стоять подпись сторон. В удостоверительной надписи фиксируется только сам факт удостоверения («настоящий договор удостоверен мной»).

Современное регулирование, представляющее третий вариант, является самым неудовлетворительным, ибо рождает впечатление, что объектом удостоверения выступает только то, что указано в удостоверительной надписи (соответственно, только эти констатации и могут претендовать на доказательственную силу, ибо только они исходят от нотариуса). В действительности это не так, нотариус удостоверяет и факт произнесения в его присутствии заявлений сторон, и факт получения ими разъяснений от него. Подобное «расщепление» изложения фактов, выступающих предметом удостоверения, между удостоверительной надписью и текстом сделки ничего, кроме неопределенности в решении вопроса об объекте удостоверения, пределах доказательственной силы и, в конечном счете, ответственности нотариуса, не создает.

Представляется, что наиболее целесообразным является второй вариант. «Повышая» значение формулировок в тексте договора (что именно и как проверено, если вообще проверено и т.д.), он служит основанием для адекватного решения вопроса о доказательственном значении нотариального акта, позволяет четко и – главное – неформально, содержательно отражать пределы и результаты проверочной и разъяснительной деятельности нотариуса, увидеть доказательственное значение текста нотариально удостоверенной сделки при применении правил о допустимости опровержения изложенных в ней фактов и т.д. Дублирование в тексте удостоверительной надписи части условий сделки принципиально возможно, но является излишним, оно будет загромождать текст акта без достижения какого-либо полезного эффекта в результате такого дублирования.

§ 2. Отдельные вопросы удостоверения сделок с точки зрения природы нотариальной деятельности 2.1. Должна ли проверка принадлежности права собственности на отчуждаемый объект недвижимости являться обязательным элементом процедуры нотариального удостоверения сделки?

Вопрос о пределах контроля, осуществляемого нотариусом, наглядно иллюстрируется на примере проверки нотариусом принадлежности титула на объект недвижимости участнику сделки. Особое значение необходимость решения этого вопроса приобретает в современных условиях, когда возвращение нотариальной формы сделки с недвижимостью произойдет после почти полутора десятилетий формирования Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним «без участия» нотариуса. Нетрудно предположить, что все недостатки современного состояния ЕГРП немедленно превратятся в проблемы нотариального удостоверения сделок.

В настоящее время закон предусматривает обязанность нотариуса проверить принадлежность отчуждаемого или обременяемого титула участнику сделки, для чего он истребует правоустанавливающие документы на объект недвижимости (статья 55 Основ законодательства о нотариате). Аналогичное положение предусмотрено в проекте ФЗ о нотариате (статья 193). В то же время ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования права, а подвергать ее сомнению (оспаривать) можно только в судебном порядке171. Между тем изучеБолее точно следует говорить об оспаривании зарегистрированного права, а не самого акта регистрации, но в аспекте проверки нотариусом принадлежности титула допустимо рассуждать именно об оспаривании государственной регистрации нотариусом в форме отказа в удостоверении сделки по мотиву незаконности регистрации (по сути, это пример внесудебного оспаривания права субъектом, реализующим публично-правовую функцию. Статья 2 Закона о государственной регистрации имеет в виду возникновение частноправового спора о праве, порождаемого непризнанием права со стороны заинтересованного лица и потому подлежащего рассмотрению исключительно в судебном порядке. Допустимость же оспаривания зарегистрированного права во внесудебном порядке публично-правовым лицом требует самостоятельного исследования).

ние, с одной стороны, правоустанавливающих документов, а с другой – выписки из ЕГРП способно привести нотариуса к выводу о том, что регистрация права осуществлена незаконно, на основании документов, которые не могут служить основанием возникновения права собственности либо на основании ничтожной сделки, а возможно и оспоримой сделки. Примеры подобного хорошо известны нотариусам: право собственности на квартиру зарегистрировано на основании справки о полной выплате пая в жилищно-строительном кооперативе, выданной лицу, на момент регистрации права достигшему 16 лет, но выплачивавшему паевые взносы в качестве члена кооператива до достижения 16-летнего возраста, в то время как членом кооператива невозможно стать ранее достижения указанного возраста (статья 111 ЖК РФ); право на земельный участок зарегистрировано на основании акта о предоставлении земельного участка гражданину, выданного органом, не имеющим права распоряжаться земельными участками, и т.п.

Московский областной суд и Московская областная нотариальная палата. «Обзор судебной и нотариальной практики Московской области по применению законодательства при рассмотрении вопросов, возникающих из наследственного права, а также отдельных видов договоров по передаче имущества в собственность от 8 октября 2002 года».

Существует практика нотариусов, отказывающих в совершении нотариальных действий, например, по отчуждению имущества по причине недостатков в правоустанавливающих документах, на основании которых уже была произведена государственная регистрация права правообладателя.

В соответствии со статьей 223 ГК РФ право на недвижимость считается возникшим с момента его государственной регистрации. Регистрирующий орган на основании правоустанавливающего документа производит регистрацию права и выдает правоподтверждающий документ. Эти действия означают признание государством права, обозначенного в правоустанавливающем документе. Оспорить регистрацию права можно только в судебном порядке. Поэтому лицо, представляя нотариусу правоустанавливающий документ и правоподтверждающий документ, то есть свидетельство о регистрации права, вправе рассчитывать на то, что нотариус на основании этих документов удостоверит сделку по отчуждению его недвижимого имущества.

Нотариус проводит обязательную правовую проверку всех условий, сопутствующих сделке. Поэтому, обнаружив недостатки в правоустанавливающем документе, как это имеет место в изложенном примере, и, ссылаясь на наличие указаний в статьях 45, 48, 54 Основ на необходимость проверять представляемые правоустанавливающие документы на предмет их соответствия требованиям закона, нотариус отказывает в совершении нотариального действия.

Позиция нотариусов не признавать значимость правоподтверждающего документа, выданного на основании государственной регистрации права, при наличии недостатков в правоустанавливающих документах, возможно, обусловлена разным соотношением ответственности регистрирующего органа и нотариуса за допущенные нарушения при совершении действий. Так, согласно статье 17 Основ нотариус, занимающийся частной практикой, совершивший нотариальное действие, противоречащее законодательству Российской Федерации, обязан по решению суда возместить причиненный вследствие этого ущерб, если он не может быть возмещен другим способом. В случае совершения нотариусом действий, противоречащих законодательству Российской Федерации, его деятельность может быть прекращена судом.

Таким образом, факт признания нотариального действия противоречащим закону является основанием для возмещения нотариусом причиненного вследствие своих неправомерных действий ущерба. Учитывая это положение закона, нотариусы предпочитают отказывать в совершении нотариальных действий, дабы избежать угрозы возможной материальной ответственности, которую может повлечь действие, совершенное на основании документа, не соответствующего требованиям закона, несмотря на то, что право на основании этого документа было зарегистрировано регистрационной палатой. В таких случаях отказ заинтересованными лицами обжалуется в суд, решением суда действия нотариуса могут быть признаны неправомерными, после чего нотариус производит нотариальное действие. Таким образом, для самого нотариуса решение суда об обжаловании действий становится своего рода «страховкой» при совершении нотариальных действий с правоустанавливающими документами, имеющими изъяны.

Если выписка из реестра – единственное доказательство существования права, то иные доказательства (равно как и их отсутствие) не способны поколебать правоподтверждающее действие выписки из ЕГРП и обосновать отказ в совершении нотариального действия.

Собственно, наличие выписки должно освобождать нотариуса от необходимости исследования документов, лежащих в основании государственной регистрации, а точнее, свидетельствующих об основаниях возникновения самого права. Если же нотариус должен будет истребовать наряду с выпиской правоустанавливающие документы, то он может столкнуться с ситуацией противоречия между ними, а иногда и прийти к выводу о том, что государственная регистрация права была осуществлена незаконно. Какими должны быть действия нотариуса в этом случае? По существу, речь идет об элементах «квазиюрисдикционного» контроля со стороны нотариуса за законностью актов иных органов, в том числе за законностью акта государственной регистрации права. Вопрос о его допустимости и пределах нуждается в решении.

Возможный спектр решений пролегает между обязанностью нотариуса отказать в удостоверении сделки до полного освобождения от обязанности истребовать и проверять правоустанавливающие документы, ограничиваясь исключительно изучением выписки из ЕГРП.

В промежутке между этими крайностями находятся дифференцированные решения: если нотариус устанавливает, что государственная регистрация права собственности продавца произведена на основании ничтожной сделки, то он отказывает в удостоверении сделки, если в основание государственной регистрации положена оспоримая сделка, то нотариус удостоверяет сделку и предупреждает покупателя о возможных рисках и пороках титула на стороне продавца, о чем делает отметку в удостоверительной надписи. Соответственно, полное освобождение нотариуса от обязанности истребовать и изучать правоустанавливающие документы означает, что принадлежность титула нотариус не проверяет, ибо ограничивается теми сведениями, которые заведомо являются общедоступными (выписка из ЕГРП).

Последовательное проведение данного тезиса далее позволяет обосновать и полное исключение необходимости такой проверки нотариусом с предупреждением покупателя о возможных рисках (проверка нотариуса по данным, доступным и самому покупателю, никаких гарантий последнему не дает).

Необходимо отметить также, что в соответствии со статьей 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из этапов процедуры государственной регистрации являются правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. В сущности, проверка титула, производимая нотариусом, является той же самой правовой экспертизой. В условиях, когда нотариальная форма сделок с недвижимостью де-факто умерла, такая экспертиза, осуществляемая государственным регистратором, являлась единственной экспертизой и потому совершенно необходимой.

Однако при восстановлении обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью необходимо будет решить вопрос о предметах правовых экспертиз, производимых нотариусом и государственным регистратором, с целью их надлежащего разграничения и предотвращения дублирования. Едва ли приемлемым является такое решение, когда обе публично-правовые системы (нотариат и система органов государственной регистрации) будут дважды выполнять одну и ту же работу.

Решение проблемы зависит от избранной политики права в вопросе о соотношении и взаимодействии нотариата и системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Подробнее рассмотрим обозначенные выше возможные решения:

1) самым радикальным является наделение нотариуса правом подвергать сомнению законность произведенной государственной регистрации и отказывать в совершении нотариального действия по удостоверению сделки на том основании, что регистрация произведена незаконно, следовательно, право отчуждателю не принадлежит. Закрепление такой возможности позволит достичь благой цели скорейшего наведения порядка в системе государственной регистрации. Оно может быть оправдано также и тем, что выполнение функции превентивного правосудия требует наделения нотариуса правомочиями контроля за другими государственными органами, иначе придание сделке нотариальной формы не способно будет служить предотвращению правовых споров даже по тем основаниям их возникновения, которые известны нотариусу в момент совершения нотариального действия. Разумеется, такое решение приведет к резкому увеличению количества судебных споров, спровоцирует напряженность в отношениях между нотариатом и органами государственной регистрации, но в итоге послужит доброму делу исправления тех дефектов единого государственного реестра прав, которые были допущены (во многом они были неизбежны на этапе становления системы) после принятия ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В частности, в результате осуществления нотариусами подобной контрольной функции заинтересованные лица будут вынуждены через судебное решение исправлять пороки оснований государственной регистрации, и вместо дефектных оснований государственной регистрации в ЕГРП в качестве таковых будут указаны решения судов, вынесенные по результатам рассмотрения спровоцированных нотариусом споров. Другой вопрос, насколько такое решение отвечает потребностям гражданского оборота, ибо наделение нотариуса подобными полномочиями означает, что зарегистрированное право отрицает не субъект частного права, обращающийся в суд в защиту своего интереса, а оспаривает в форме отказа в удостоверении сделки лицо публичной власти, преследующее цели обеспечения законности безотносительно к интересам конкретных лиц. Следует учитывать, что при наделении нотариуса подобными полномочиями возможны ситуации, когда лиц, права и интересы которых пострадали от незаконной регистрации права, нет (как в описанном выше случае с регистрацией права собственности на квартиру на имя лица, которое не могло выплачивать паевые взносы в ЖСК, т.к. не могло быть его членом, но ничьих субъективных прав такая регистрация не нарушила). Конечно, с позиций оборота, потребностей обеспечения его динамики появление у нотариуса таких прерогатив будет означать превращение нотариального удостоверения сделок в препятствие на пути его (оборота) развития.

Субъекты рынка вряд ли будут благодарны нотариату за то, что он взял на себя роль института, расчищающего «авгиевы конюшни»

первых полутора десятилетий создания системы государственной регистрации безотносительно к защите интересов конкретных лиц;

2) компромиссом может служить наделение нотариуса правом (и обязанностью, разумеется) отказывать в удостоверении сделки, если, по его мнению, государственная регистрация права основана на ничтожном юридическом факте, но с обязанием осуществлять удостоверение, если регистрация права основана на оспоримом юридическом факте. В последнем случае нотариус должен разъяснить участникам сделки возникающие в этой связи риски и включить пункт о таком разъяснении в текст договора. Такое решение, на первый взгляд представляющееся логичным, страдает в том отношении, что размывает значение контрольной (проверочной) и удостоверительной функций нотариата. С одной стороны, цель предотвращения использования правовой неграмотности во вред лицам, обратившимся к нотариусу, достигнута: им разъяснены все риски, которые связаны с тем, что титул может быть оспорен, и они сознательно пошли на совершение сделки. С другой стороны, защищены интересы потенциальных заинтересованных лиц, ибо приобретатель не может считаться добросовестным, т.к. он был предупрежден нотариусом о пороках приобретаемого титула. Но каково значение такого нотариального акта для третьих лиц? Совместимо ли с природой нотариата удостоверение сделки, в самом тексте которой публичным лицом указано, что она может быть оспорена и раскрыт ее дефект?

Положения статьи 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на первый взгляд оправдывают такую политику: пока зарегистрированное право не оспорено, оно считается принадлежащим указанному в реестре лицу, хотя бы все третьи лица и осознавали, что в действительности оно ему не принадлежит. Право тем более считается принадлежащим этому лицу, если основание регистрации носит оспоримый характер. Но ни о каком выполнении роли превентивного правосудия говорить в этом случае не приходится: нотариус не предотвращает правовой спор, но своими действиями создает условия для его разрешения определенным образом (здесь мы имеем в виду ранее указанное последствие подобных действий нотариуса в виде непризнания приобретателя добросовестным и т.п.). Возвращаясь к вышеизложенному, отметим, что:

Если нотариус может удостоверять сделки, по которым отчуждается оспоримый титул, то тогда нет препятствий и для допущения нотариального удостоверения оспоримых сделок в качестве общего правила;

3) нотариус не проверяет правоустанавливающие документы, а ограничивается истребованием выписки из ЕГРП. Формально такое решение является вполне удовлетворительным, ибо соответствует положениям статьи 2 ФЗ о государственной регистрации прав.

Такое решение можно считать удачным и потому, что оно полностью снимает с нотариуса обязанность проведения правовой экспертизы сделки в той части, в которой условием ее действительности является принадлежность титула. Это решает проблему дублирования в деятельности государственного регистратора и нотариуса: они не будут пересекаться, ибо чистота титула не является предметом проверочной деятельности нотариуса. Далее, такое решение может служить удачной основой разграничения ответственности нотариуса и государства (за ошибки, допущенные органами государственной регистрации прав) в случае признания сделки недействительной: если в основании признания сделки недействительной лежит порок титула, то ответственность за возможные убытки, причиненные добросовестному участнику оборота, несет государство172, если сделка признана недействительной по мотиву порока воли, то ответственность может быть возложена на нотариуса;

4) последним и самым радикальным вариантом решения является полное освобождение нотариуса от обязанности проверять принадлежность титула. Такой подход вполне удовлетворителен, если иметь в виду необходимость решения раскрытой в первой части настоящей работы и упомянутой выше проблемы удостоверения договоров, предметом которых выступает будущая вещь. При закреплении в законе такой модели нотариального удостоверения сделок процедура Оно (государство), как известно, и сегодня осознает неизбежность такой ответственности (статьи 30 и 30.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

удостоверения получит унифицированный режим и не будет разграничиваться в зависимости от того, какой объект недвижимости является предметом сделки (существующий или несуществующий).

В постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 в полном соответствии с положениями Гражданского кодекса указано, что отсутствие у продавца зарегистрированного права на объект недвижимости в момент заключения сделки купли-продажи не препятствует ее совершению (см. абзац 3 пункта 1 постановления). Таким образом, будущий объект недвижимости это не только тот, который еще будет создан, но и тот, который уже существует, но еще не приобретен продавцом и принадлежит другому лицу. Проверка принадлежности такого объекта по данным ЕГРП привела бы к установлению того, что он принадлежит не стороне предполагаемой к нотариальному удостоверению сделки, что, однако, не должно препятствовать такому удостоверению. Исходя из тезиса о недопустимости запрета на облечение в нотариальную форму договоров купли-продажи будущих вещей, ибо противоположное означало бы, что правила о процедуре нотариального удостоверения способны блокировать реализацию положений материального закона, с неизбежностью следует прийти к выводу, что проверка принадлежности титула не должна являться обязательным элементом процедуры нотариального удостоверения.

Заявления о принадлежности титула или о его отсутствии с обязательством прибрести его к моменту исполнения договора (к моменту, когда продавец должен будет передать титул покупателю) в этом случае следует отнести к непроверяемым нотариусом заявлениям и гарантиям, которые стороны выдают друг другу в момент совершения сделки, включая их в текст договора. Главным в деятельности нотариуса в таком случае становится проверка воли участников сделки, исключение каких-либо искажений, пороков воли, выполнение разъяснительной функции.

Недостатком последних двух проанализированных вариантов является резкое умаление разъяснительной функции нотариуса: не проверяя титул и его пороки, он не предупреждает стороны о возможных рисках, связанных с этим существеннейшим для судьбы договоренности сторон вопросом. Говорить о полноценном осуществлении функции предотвращения использования правовой неграмотности во вред обратившемуся лицу при таком построении нотариального производства не приходится.

В конечном счете выбор одной из предложенных моделей зависит от того, какие задачи ставит законодатель перед нотариусом, каковы цели придания сделке нотариальной формы. Устоявшиеся штампы «проверка законности», «защита прав и интересов граждан и юридических лиц» не способны объяснить ответ на них.

Представляется, что в современных условиях нотариус не может быть наделен функцией квазиюрисдикционного контроля за органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Ее появление способно было бы только дестабилизировать оборот независимо от тех выгод, которые оказались бы достигнутыми в конечном счете.

Не представляется возможным вносить такие предложения и по соображениям неготовности нотариата к выполнению подобных функций.

Решение проблемы наведения порядка в системе ведения ЕГРП вообще не может рассматриваться как задача законодательства о нотариате.

Следовательно, нотариальное производство должно конструироваться исходя из положения о том, что подвергать сомнению регистрационную запись нотариус не вправе, и даже выявление им заведомо незаконной государственной регистрации не способно служить основанием для отказа в удостоверении сделки.

Однако это не исключает само по себе проведение разъяснительной работы с лицами, обратившимися за совершением нотариального действия. Не предупредить их о рисках, о выявленных дефектах в принадлежности титула означает обмануть их ожидания, в конечном счете, обессмыслить само обращение к нотариусу, не выполнить главную задачу нотариата – не допустить использования правовой неграмотности во вред обратившемуся лицу. Следовательно, проверка принадлежности титула должна быть осуществлена, но не в рамках выполнения контрольной и/или удостоверительной функций, ибо в рамках выполнения указанных функций обнаружение дефектов государственной регистрации должно повлечь отказ в удостоверении сделки, а в рамках выполнения функции разъяснения смысла и содержания тех правовых категорий и институтов, с которыми сталкивается обратившееся лицо. Из изложенного следует, что нотариус не может ограничиться истребованием только выписки из ЕГРП, но должен исследовать и правоустанавливающие документы, однако не с целью выявления обстоятельств, препятствующих удостоверению сделки, но с целью выявления тех рисков и пороков, о которых необходимо предупредить участника удостоверяемой сделки. Соответственно, снимается проблема удостоверения договоров отчуждения будущей недвижимости: стороны заведомо осознают, что титула у продавца нет, поэтому разъяснению подлежат соответствующие положения законодательства о последствиях заключения и особенностях исполнения таких договоров. Перемещенная в область выполнения функции разъяснения проверка принадлежности титула становится, таким образом, сферой деятельности нотариуса, выполнение которой носит не императивно-обязательный характер как условие самого совершения и действительности нотариального действия («нельзя проверить титул, значит, нельзя и удостоверить сделку»), а зависит от условий совершения конкретной сделки (если титул заведомо отсутствует, то и проверять ничего не нужно, и препятствием к удостоверению это служить не может).

Необходимо также сделать оговорку следующего содержания. Изложенное выше относительно пределов и целей проверки нотариусом принадлежности отчуждаемого титула справедливо не для всех случаев удостоверения подобных сделок. В тех случаях, когда сам переход права связывается именно с моментом нотариального удостоверения сделки, проверка принадлежности титула становится обязательным атрибутом нотариального производства, а удостоверение сделки возможно только при наличии доказательств, подтверждающих принадлежность объекта продавцу, которые должны быть исследованы нотариусом. Именно такая модель закреплена в статье 21 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», согласно пункту 12 которой доля или часть доли в уставном капитале общества переходит к ее приобретателю с момента нотариального удостоверения сделки, направленной на отчуждение доли. В полном соответствии с таким значением нотариального удостоверения сделки пункт 13 этой статьи обязывает нотариуса проверить уполномоченность отчуждателя на распоряжение долей или ее частью и устанавливает правила такой проверки. Не углубляясь в детальный анализ порядка удостоверения данной сделки, отметим, что закрепленная законом модель исключает совершение нескольких договоров отчуждения доли, исключает удостоверение сделки при наличии дефектов в правоустанавливающих документах, обнаружении противоречий между ними и выпиской из ЕГРЮЛ, ибо переход права зависит именно от нотариуса, а не от внесения записи в ЕГРЮЛ. Данные правила о последствиях нотариального удостоверения договора отчуждения доли в уставном капитале ООО, будучи направлены на обеспечение стабильности гражданского оборота и воспрепятствование рейдерству и т.п. явлениям, меняют само значение нотариального акта. С другой стороны, закрепленная в законе модель не может считаться безупречной, ибо прямо освобождает нотариуса от проверки цепочки предшествующих актов отчуждения доли, ограничивая проверку только документами, подтверждающими принадлежность доли отчуждателю, что, особенно в современных условиях173, не способно создать тех гарантий чистоты сделки и бесповоротности приобретения доли, в которых заинтересован покупатель174.

Безотносительно оценки реализованной в ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» модели участия нотариуса в совершении сделки, направленной на отчуждение доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, подчеркнем, что удостоверение сделок, в которых моментом перехода права на отчуждаемый объект является момент удостоверения такой сделки нотариусом, требует проверки принадлежности отчуждаемого титула отчуждателю именно как условия совершения сделки, а не в качестве выполнения нотариусом функции разъяснения и обеспечения правовой безопасности.

2.2. Вправе ли нотариус осуществлять контроль за таким условием в договоре купли-продажи недвижимости, как цена?

В преддверии введения обязательной нотариальной формы сделки с недвижимостью актуальной является проблема контроля со стороны нотариуса цены отчуждения объекта по договору, удостоверяемому нотариусом. Речь не идет о прямом контроле цены, которая, конечно, остается предметом свободных договоренностей. Вместе с тем цена может служить индикатором целого ряда юридически значимых обстоятельств, как то:

• преследование сторонами сделки противозаконных (в том числе, уклонения от уплаты налогов) целей;

• порока воли продавца (низкая цена может свидетельствовать о том, что он подвергается угрозам, либо не отдает себе отчета в своих действиях);

• порока воли обеих сторон (купля-продажа, прикрывающая дарение);

Анализ дефектов ранее существовавшей системы норм о порядке перехода доли в уставном капитале ООО не составляет предмета настоящего исследования.

Конечно, в некоем идеале спустя годы функционирования этого режима отчуждения доли в уставном капитале ООО не должно остаться таких долей в уставных капиталах, сделки по отчуждению которых оформлялись бы в простой письменной форме, и тогда каждый нотариус, удостоверяющий следующую сделку, сможет быть освобожден от проверки предыдущих актов отчуждения долей со ссылкой на безусловную достоверность нотариальных актов. Однако в настоящее время таких условий вообще нет, да и в будущем они не появятся вследствие того компромисса, который привел к внесению изменений в пункт 11 статьи 21 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» Федеральным законом от 19.07.2009 г. № 205-ФЗ.

• существование дефектов предмета сделки, о которых продавец не сообщил покупателю, но, зная о которых, он существенно сбросил цену;

• существование скрытых пороков титула продавца, что также заставило его снизить цену, и т.д.

Представляется, что подлинная проверка адекватности волеизъявления и осознания сторонами всех рисков совершаемой сделки не позволяет нотариусу игнорировать откровенные перекосы в установлении цены отчуждения; процедура удостоверения должна предусматривать как обязанность нотариуса предупредить стороны о том, что цена отчуждения явно отличается от текущей рыночной цены, так и право потребовать предоставления объяснений причин такого отклонения, а при уклонении сторон от предоставления объяснений отказать в удостоверении сделки. Действительно, нотариальная форма сделки существует не только и не столько для самих субъектов сделки (в противном случае закон мог бы вообще отказаться от обязательной нотариальной формы сделки, предоставив сторонам право самим решать, облекать сделку в нотариальную форму или нет), но для достижения публично значимых целей, связанных с повышенной доказательственной силой нотариального акта и его противопоставимостью третьим лицам. Если указанные цели требуют от нотариуса в ходе процедуры удостоверения сделки предотвратить совершение сделки притворной или мнимой, убедиться в отсутствии пороков воли и недопустимого доминирующего влияния одной стороны сделки на другую, обеспечить полноценную реализацию принципа автономии воли, то достижение этих целей невозможно без акцента его внимания на наиболее существенных и чувствительных аспектах совершаемой сделки, к числу которых относится, несомненно, цена. Речь идет не о существенных условиях договора, признаваемых таковыми по закону или в силу заявления одной из сторон, то есть существенных в формально-юридическом смысле, а именно о тех условиях сделки, в которых фокусируется (концентрируется) ее смысл для сторон и самая суть их интереса.



Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 |


Похожие работы:

«ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ Федеральное государственное образовательное учреждение высшего и профессионального образования Сибирский Федеральный Университет Факультет физической культуры и спорта Кафедра физической культуры Спортивная медицина Красноярск 2008 Тема 1. Введение в курс Спортивная медицина Лекция 1. Спортивная медицина как отрасль научных знаний и система медицинского обеспечения физической культуры и спорта в современных условиях Лекция 2. Здоровье современного человека и...»

«ЕЖЕГОДНИК финно-угорских исследований Yearbook of Finno-Ugric Studies Вып. 4 Ижевск 2013 1 Редакционный совет: В. Е. Владыкин (Ижевск, УдГУ) Д. В. Герасимова (Ханты-Мансийск, Югорский ГУ) А. Е. Загребин (Ижевск, УИИЯЛ УрО РАН) – председатель Н. Г. Зайцева (Петрозаводск, ИЯЛИ Карельский НЦ РАН) А. С. Казимов (Йошкар-Ола, МарНИИЯЛИ) А. Кережи (Будапешт, Этнографический музей) В. М. Лудыкова (Cыктывкар, Сыктывкарский ГУ) В. И. Макаров (Йошкар-Ола, МарГУ) И. В. Меньшиков (Ижевск, УдГУ) Ю. А....»

«Наименование учебного курса Методы педагогических исследований в адаптивной физической культуре Курс Методы педагогических исследований в адаптивной физической культуре является дисциплиной естественнонаучного цикла, читаемой в соответствии с учебным планом вуза и дающей системное представление будущему выпускнику о методологии и методах педагогического исследования, способах проведения и оформления результатов научных исследований. Курс рассчитан на освоение студентами методологии...»

«СОДЕРЖАНИЕ № Содержание раздела Стр. раздела 1. 3 Общие положения 1.1 Основная образовательная программа магистратуры (маги- 3 стерская программа) 1.2 Нормативные документы для разработки ООП магистратуры 3 1.3 Общая характеристика магистерской программы 4 1.4 Требования к уровню подготовки, необходимому для освоения 5 магистерской программы 2. 7 Характеристика профессиональной деятельности выпускника магистерской программы 2.1 Область профессиональной деятельности выпускника 7 2.2 Объекты...»

«Фритьоф Капра _ ПОВОРОТНЫЙ ПУНКТ НАУКА, ОБЩЕСТВО И ЗАРОЖДАЮЩАЯСЯ КУЛЬТУРА Fritjof Capra The Turning Point Science, Society, and the Rising Culture Flamingo, 1983 © Fritjof Capra, 1982 © Перевод В.И. Постников, 2005 Все права сохранены. Любая перепечатка запрещена без разрешения автора и переводчика. 1 После упадка настает пора перемен. Мощный свет, который старались скрыть, пробивается наружу. Везде чувствуется оживление, но оно приходит без принуждения. Это оживление естественно и возникает...»

«М. Т. Цицерон О государстве Электронный ресурс URL: http://www.civisbook.ru/files/File/Zizeron.O_gosudarstve.pdf Текст произведения используется в научных, учебных и культурных целях (Ст.1274 ГК РФ) М. Т. Цицерон. О государстве 1 Марк Туллий Цицерон О государстве Первый день Книга I Участники диалога 1. Публий Корнелий Сципион Эмилиан Африканский Нумантинский, сын Луция Эмилия Павла, усыновленный сыном Публия Корнелия Сципиона Африканского Старшего; в 147 г. он был избран в консулы; в 146 г.,...»

«2 План Теоретическая часть 1. 1.1 Обоснование выбора темы 1.2 Необходимость воспитания культуры поведения с ранних лет, условия Понятие культуры поведения детей дошкольного возраста, 1.3 характеристика её компонентов через анализ изученной литературы 1.3.1 Формирование культурно-гигиенических навыков 1.3.2 Культура общения между сверстниками и взрослыми, между мальчиками и девочками 1.3.3 Культура деятельности; бережное отношение к вещам, игрушкам, книгам, природе 1.4 Методика формирования...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования ТОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ПЕДАГОГИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ (ТГПУ) УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС ДИСЦИПЛИНЫ ГСЭ.Ф.01. ИНОСТРАННЫЙ ЯЗЫК 1 Оглавление 1. Рабочая программа учебной дисциплины 3 2. Зачетные и экзаменационные материалы 15 3. Список основной, дополнительной литературы, интернет-ресурсов 79 2 МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ...»

«Министерство образования и науки РФ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Тверской государственный университет УТВЕРЖДАЮ Декан факультета физической культуры Б.В.Петров 3_февраля_2012 г. УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС по дисциплине Комплекс подготовки, определяющий уровень достижений в спорте для студентов 4 курса очной формы обучения специальность 032101 Физическая культура и спорт Специализация Технология спортивной подготовки...»

«Исполнительный совет ЮНЕСКО Издание 2006 г. Исполнительный совет Организации Объединенных Наций по вопросам образования, науки и культуры Зал заседаний Исполнительного совета, в котором делегаты рассаживаются по кругу, символизирует равное достоинство всех членов, а конструкция потолка представляет собой конвергенцию умов в виде краеугольного камня. ЮНЕСКО / Доминик Роже Исполнительный совет ЮНЕСКО Издание 2006 г. Организация Объединенных Наций по вопросам образования, науки и культуры Впервые...»

«ЗИМА 2012 тема номера: Сидераты - Прием заказов Семинары Крепкая рассада – зеленые удобрения на растения для садоводов залог урожая Рассада стр. 4 стр. 6-7 стр. 8 стр. 2-3 Снова в заботах зимарукодельница.! Северодвинский центр природно- Выбор и заказ растего земледелия Сияние ежегодно уве- ний можно сделать через сайт личивает количество предоставляемых www.sianie3.ru, а также войти в сисадоводам услуг. Третий год мы про- стему предварительных заказов через водим семинары для садоводов по вы-...»

«Министерство культуры, печати и информации Удмуртской Республики ИСТОРИКО-КУЛЬТУРНЫЙ МУЗЕЙ-ЗАПОВЕДНИК УР ИДНАКАР 427620, Удмуртская республика, г. Глазов, ул. Советская, 27, тел. 3-55-33, e-mail: idnakar@bk.ru УТВЕРЖДАЮ: Директор Историко-культурного музея-заповедника Удмуртской Республики Иднакар О.Н. Коробейникова ОТЧЕТ О РАБОТЕ ИСТОРИКО-КУЛЬТУРНОГО МУЗЕЯ-ЗАПОВЕДНИКА УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ИДНАКАР ЗА 2011 год Глазов- Содержание АНАЛИТИЧЕСКАЯ СПРАВКА I. Научно-фондовая работа II....»

«Национальный исследовательский университет – Высшая школа экономики Ценности культуры и модели экономического поведения Монография Под редакцией Н.М. Лебедевой, А.Н. Татарко МОСКВА 2011 1 National Research University – Higher School of Economics Монография подготовлена при поддержке программы фундаментальных исследований НИУ ВШЭ в 2011 г.: проект ТЗ 43.0 Региональные особенности экономического сознания и поведения в Российской Федерации, проект ТЗ 62.0 Роль социокультурного контекста и...»

«Приложение 5 Основное содержание учебных предметов на ступени основного общего образования Русский язык Речь и речевое общение 1. Речь и речевое общение. Речевая ситуация. Речь устная и письменная. Речь диалогическая и монологическая. Монолог и его виды. Диалог и его виды. 2. Осознание основных особенностей устной и письменной речи; анализ образцов устной и письменной речи. Различение диалогической и монологической речи. Владение различными видами монолога и диалога. Понимание коммуникативных...»

«Ответы на вопросы (в глобальной сети интернет) (часть вторая) Какое мировоззрение человека более правильное – религиозное или научное? Olesya Astakhova (Олеся Астахова) (ответ): Детям в школе можно дать как научную, так и религиозную картины мира (может быть, создать предмет религиоведения). А потом уж дети пусть сами разбираются – что более правильно. Вообще, можно быть верующим человеком (те, кто верят в Бога), но заниматься наукой и раскрывать новые законы Природы (которые более четко...»

«Приморская краевая публичная библиотека им. А. М. Горького Научно-методический отдел БИБЛИОТЕЧНОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ НАСЕЛЕНИЯ ПРИМОРСКОГО КРАЯ В 2013 г. АНАЛИТИКО-СТАТИСТИЧЕСКИЙ СБОРНИК Владивосток, 2014 г. Составитель З.П. Коваленко Редакторы Л.Г. Осадчук А.Д. Дацюк Ответственный за выпуск Л.Г. Осадчук Библиотечное обслуживание населения Приморского края в 2013 гг.: Аналитико-статистический сборник / ПКПБ им. А.М. Горького; научно-методический отдел; сост. З.П. Коваленко; ред. Л.Г. Осадчук; А.Д....»

«Чваш КНИЖНАЯ Республикин 7/ 2013 ЛЕТОПИСЬ КНЕКЕ Чувашской ЛЕТОПИ Республики Шупашкар 2013 Чебоксары 1 МИНИСТЕРСТВО КУЛЬТУРЫ, ПО ДЕЛАМ НАЦИОНАЛЬНОСТЕЙ И АРХИВНОГО ДЕЛА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ НАЦИОНАЛЬНАЯ БИБЛИОТЕКА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ КНИЖНАЯ ЛЕТОПИСЬ ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ Государственный библиографический указатель Издается с 1950 года 7/ 2013 (616-736) Чебоксары ЧВАШ РЕСПУБЛИКИН КУЛЬТУРА, НАЦИОНАЛЬНОСЕН СЕН ТАТА АРХИВ Н МИНИСТЕРСТВИ ЧВАШ РЕСПУБЛИКИН НАЦИ БИБЛИОТЕКИ...»

«ВНУТРЕННИЙ ПРЕДИКТОР СССР 20 летию принятия буржуазно либеральной конституции РФ по свящается. — Заблаговременно посвящается. Введение в конституционное право ——————— О реализации в жизни общества закона взаимного соответствия системы управления и объекта управления Санкт-Петербург 2013 г. Страница, зарезервированная для выходных типографских данных © Публикуемые материалы являются достоянием Русской культуры, по какой причине никто не обладает в отношении них персональными авторскими правами....»

«ОСНОВЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОБ ОХРАНЕ ЗДОРОВЬЯ ГРАЖДАН (в ред. Указа Президента РФ от 24.12.1993 № 2288; Федеральных законов от 02.03.1998 № 30-ФЗ, от 20.12.1999 № 214-ФЗ) Руководствуясь Конституцией Российской Федерации, общепризнанными принципами и нормами международного права, признавая основополагающую роль охраны здоровья граждан как неотъемлемого условия жизни общества и подтверждая ответственность государства за сохранение и укрепление здоровья граждан Российской...»

«Исполнительный совет 194 EX/23 Сто девяносто четвертая сессия Сто девяносто четвертая сессия Part I ПАРИЖ, 18 марта 2014 г. Оригинал: французский Пункт 23 предварительной повестки дня Новые доклады ревизора со стороны ЧАСТЬ I Ревизия кластерного бюро ЮНЕСКО в Москве для Азербайджана, Армении, Беларуси, Республики Молдовы и Российской Федерации РЕЗЮМЕ В соответствии со статьей 12.4 Положения о финансах ревизор со стороны представляет свой доклад о ревизии кластерного бюро ЮНЕСКО в Москве для...»














 
© 2014 www.kniga.seluk.ru - «Бесплатная электронная библиотека - Книги, пособия, учебники, издания, публикации»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.